2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)估價的必要性

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第一章房地產(chǎn)估價概論

第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的認識

房地產(chǎn)估價的必要性：

(一)專業(yè)估價存在的基本前提

一個職業(yè)乃至一個行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會對它有內(nèi)在需要的基礎(chǔ)上，僅靠法律規(guī)定、行政命令等外在的強制性要求是難以持久的。因此，如果社會大眾無法認識或了解一個職業(yè)和行業(yè)存在的理由，以及這個職業(yè)和行業(yè)對社會福利及社會進步帶來的貢獻，那么這個職業(yè)和行業(yè)就難以在競爭激烈的現(xiàn)代社會生存下去，更不用說持續(xù)發(fā)展了。

任何財產(chǎn)(包括資產(chǎn)、商品等)雖然在交易中都需要衡量和確定價格，但并不都需要專業(yè)估價。價值較小或價格依照通常方法容易確定的一般不需要專業(yè)估價。例如，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(2004年10月26日法釋[2004]16號)第四條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見.一種財產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才需要專業(yè)估價。這是因為：①一種財產(chǎn)如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者一般人依照通常方法(如通過簡單比較)便可得知，就不需要專業(yè)估價，如新的機器設(shè)備;②一種財產(chǎn)雖然具有獨一無二的特性，但如果價值不夠大.委托專業(yè)機構(gòu)估價的花費與財產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至會超過財產(chǎn)本身的價值。委托專業(yè)機構(gòu)估價顯得不經(jīng)濟，一般也不需要專業(yè)估價，如價值較小的珠寶玉石。兇此，真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)以及價值較大的古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、無形資產(chǎn)、舊機器設(shè)備、企業(yè)整體資產(chǎn)等。

(二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的具體分析

房地產(chǎn)之所以需要專業(yè)估價，除了它具有獨一無二和價值較大兩個特性，還因為房地產(chǎn)市場足典型的不完全市場。在經(jīng)濟學(xué)上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;②買者和賣者的人數(shù)眾多;③買者和賣者都有進}出市場的自由;④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格;⑤就成交總額而言.每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;⑥買者和賣者無串通共謀行為;⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場通常被看作近似于完全市場。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特件不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)所有權(quán)(中國為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))可以轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。

由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，所以房地產(chǎn)難以自動形成適當?shù)膬r格，從而需要估價師進行“替代”市場的估價。房地產(chǎn)估價有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正?；?，保障房地產(chǎn)交易公平，保護房地產(chǎn)交易者合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序。

值得指出的是，在需要專業(yè)估價的不同種類的財產(chǎn)中，因為它們之間的特性和市場行情等的不同，對它們的鑒別以及價值價格影響因素的把握所需要的專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗有很大差別，所以評估它們的價值價格通常不是同一個估價師甚至不是同一個估價機構(gòu)所能勝任的。例如，房地產(chǎn)、古董、藝術(shù)品、礦產(chǎn)、無形資產(chǎn)、機器設(shè)備之間，質(zhì)量、性能、產(chǎn)權(quán)狀況等各不相同，很難有同一個人對它們都“識貨”， 更不用說要科學(xué)準確地評估它們的價值價格了。進一步來說，估價是與估價對象這個“物”密切相關(guān)的，與某些浮在“物”之上的專業(yè)服務(wù)不同。從這個方面看，估價更類似于設(shè)計。建筑設(shè)計、飛機設(shè)計、汽車設(shè)計、服裝設(shè)計等雖然都是設(shè)計，表面上看起來差不多，如都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。對社會大眾來說，通常只有具有相應(yīng)的估價專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗的估價師得出的估價結(jié)果才會令人信服，才具有公信力，估價因此必然會出現(xiàn)適當?shù)膶I(yè)分工，形成根據(jù)估價對象劃分的不同專業(yè)和相應(yīng)的估價師。國際上，一般把估價專業(yè)劃分為房地產(chǎn)、占董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、無形資產(chǎn)、機器設(shè)備、企業(yè)價值等幾大類。即使是房地產(chǎn)估價，在美國等市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)，通常還分為住宅估價、商業(yè)房地產(chǎn)估價和農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價，在這些類別的估價中通常還有各自的專業(yè)范疇。例如，住宅估價中有的估價師專做小型(一至四個單元)供多個家庭使用的住宅估價，有的估價師專做大面積住宅估價;商業(yè)房地產(chǎn)估價中有的估價帥專做寫字樓估價、專做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價，有的估價師專做工業(yè)房地產(chǎn)估價，或者專做土地開發(fā)估價，總之，估價如果不分專業(yè)，一個估價師如果什么資產(chǎn)都可以估價，就好比一個教師什么課都可以教，一個醫(yī)生什么病都可以看，某些估價師可能因所有估價業(yè)務(wù)都可以從事而一時得利，但終會因為沒有專業(yè)化發(fā)展而不能提供科學(xué)準確的估價，進而會發(fā)生“信任危機”而不被社會認可，得不到社會尊重而難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價師和估價行業(yè)自身。岡此，《資產(chǎn)評估法》第八條規(guī)定“國家根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展需要確定評估師專業(yè)類別”，第二十八條規(guī)定“評估機構(gòu)開展法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦”。至于估價機構(gòu)，可以根據(jù)自已的發(fā)展定位和擁有的估價師的專業(yè)情況等，選擇走專業(yè)化發(fā)展道路，專門從事某類資產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，成為某類專業(yè)的估價機構(gòu);或者選擇走多元化發(fā)展道路，從事多種資產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，成為綜合性的估價機構(gòu)。

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(三)房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主體

房地產(chǎn)估價不僅必要，而且是估價行業(yè)的主體。之所以說房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主體，是因為：

(1)房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對較少。房地產(chǎn)的存量和增量都很大。在一個國家和地區(qū)的總財富巾，房地產(chǎn)一般占50%～70%，其他各類資產(chǎn)之和通常僅占30%～50%。例如，1909～1919年美國的房地產(chǎn)價值為983～1477億美元，占其總財富的51.9%～59.8%。1990年美國的房地產(chǎn)價值為8.8萬億美元，大約占其總財寓的56%。可見，上百年來美國的房地產(chǎn)價值均占其總財富一半以上。房地產(chǎn)通常也是家庭財產(chǎn)的最主要部分。有資料反映“美國家庭財富的一半以上是房地產(chǎn)”。 2002年，中國農(nóng)村居民的財產(chǎn)中，土地和房產(chǎn)是最大的兩項，約占74%;城市居民的財產(chǎn)中，房產(chǎn)占的比重高達64.39%。據(jù)經(jīng)濟日報社中國經(jīng)濟趨勢研究院編制的《中國家庭財富調(diào)查報告》，2016年，房產(chǎn)凈值是家庭財富最重要的組成部分，在全國家庭的人均財富中，房產(chǎn)凈值的占比為65.99%;在城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭的人均財富中.房產(chǎn)凈值的占比分別為68.68%和55.08%。

相比之下，在總和不多于房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)還因為不同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，通常不需要專業(yè)估價。某些資產(chǎn)雖然在理論上需要專業(yè)估價，如一些舊機器設(shè)備，但因其數(shù)量過少，估價業(yè)務(wù)“千年等一回”，難以支撐起人們專門從事其估價活動，也就沒有相應(yīng)的估價師。這類資產(chǎn)一旦需要估價，通常是依靠相關(guān)研究者或設(shè)計者、制造者提供專業(yè)意見。在需要專業(yè)估價并能支撐起人們專門從事其估價活動的其他資產(chǎn)中，一般還要根據(jù)不同種類的資產(chǎn)，分為不同的估價專業(yè)類別。這就使得其他資產(chǎn)估價專業(yè)相對更小，房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中的主體地位更加突出。

(2)房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)主要是發(fā)生交易行為，在交易的情況下需要估價。房地產(chǎn)除了發(fā)生交易行為，還普遍發(fā)生抵押、稅收、征收、保險、損害賠償?shù)刃袨?。因此，不僅房地產(chǎn)交易需要估價，房地產(chǎn)抵押、稅收、征收、保險、損害賠償?shù)然顒右残枰纼r?？v觀古今中外，對房地產(chǎn)估價的需要遠遠多于對其他資產(chǎn)估價的需要。

(3)房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值價格評估本身。因為房地產(chǎn)估價師不儀懂得房地產(chǎn)價值、價格及其評估，而且具有房地產(chǎn)價值、價格及其影響因素的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，熟悉房地產(chǎn)市場行情，所以房地產(chǎn)估價師也是“房地產(chǎn)鑒定老師”、“房地產(chǎn)價格老師”、“房地產(chǎn)市場分析老師”、“房地產(chǎn)投資顧問”，人們通常還委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師提供相關(guān)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。這些使得房地產(chǎn)估價行業(yè)有著更加廣闊的發(fā)展空間。

(4)房地產(chǎn)估價人員、機構(gòu)、業(yè)務(wù)收入通常是最多的，房地產(chǎn)估價的國際組織、國外和地醫(yī)組織通常也是最多、最大的。