2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬練習(xí)(3)

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某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2012年7月1日接受委托評(píng)估一宗在建工程的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，估價(jià)委托合同約定本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年7月10日。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師于2012年7月3日進(jìn)行了實(shí)地查勘，估價(jià)作業(yè)期間恰逢中國(guó)人民銀行宣布自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。

請(qǐng)問(wèn)：采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，是否需要考慮利率調(diào)整的影響?如是，哪些參數(shù)應(yīng)當(dāng)考慮利率調(diào)整的影響?

用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要考慮利率調(diào)整的影響。因?yàn)閮r(jià)值時(shí)點(diǎn)在利率調(diào)整之后。在成本法估價(jià)中，投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整的貸款利率計(jì)算，假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，如采用靜態(tài)分析法估價(jià)，后續(xù)開(kāi)發(fā)投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整的貸款利率計(jì)算，如采用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)，折現(xiàn)率體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。其中，利率應(yīng)為新調(diào)整的貸款利率。