2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位

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房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用

概念：是通過信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的角度是多元化的，對(duì)不同的使用者來(lái)說，市場(chǎng)分析應(yīng)該起到的作用也是有差別的。

1.kfs。市場(chǎng)分析在開發(fā)過程中，能幫助kfs選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助kfs尋找目標(biāo)使用者或購(gòu)買者，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。

2.投資者和金融機(jī)構(gòu)。市場(chǎng)分析結(jié)果能否支持項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的結(jié)論，是金融機(jī)構(gòu)決定是否提供開發(fā)貸款的先決條件。商業(yè)銀行要求開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告中，須包括市場(chǎng)分析的內(nèi)容。

3.設(shè)計(jì)人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計(jì)人員，須了解開發(fā)項(xiàng)目所面對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)，以便在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計(jì)，滿足市場(chǎng)需求。

4.營(yíng)銷經(jīng)理。在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場(chǎng)特征，并在此基礎(chǔ)上有針對(duì)性的制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

5.地方政府。不論是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場(chǎng)分析結(jié)果的支持。

6.租戶和購(gòu)房者。租戶和購(gòu)房者在判斷租買時(shí)機(jī)和價(jià)格時(shí)，非常需要市場(chǎng)分析的支持。購(gòu)買目的是置業(yè)投資時(shí)，更加重視對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系、租金價(jià)格水平、市場(chǎng)吸納情況和競(jìng)爭(zhēng)情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。

㈢ 市場(chǎng)區(qū)域的確定

房地產(chǎn)存在地區(qū)性,其供給和需求都是地區(qū)性的。市場(chǎng)區(qū)域是指主要(潛在)需求的來(lái)源地或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給。包括：①描繪市場(chǎng)區(qū)域、②在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界、③解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)。

在市場(chǎng)分析報(bào)告中應(yīng)該有描繪市場(chǎng)區(qū)域的部分，并有相應(yīng)區(qū)域的地圖,顯示出與該目標(biāo)物業(yè)臨近的公路或關(guān)鍵干線的位置、區(qū)域地名、道路及自然特征等。

⑴影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

在定義市場(chǎng)區(qū)域時(shí)，關(guān)鍵要考慮市場(chǎng)交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)和人口情況。影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、高速路或鐵路；③人口密度的大??；④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)校間的區(qū)域；⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場(chǎng)區(qū)域特征；⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來(lái)城市發(fā)展的方向、速度等；⑦競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域(競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重新組合的區(qū)域)。

⑵物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響

不同市場(chǎng)分析目的影響市場(chǎng)區(qū)域的確定。為政府宏觀市場(chǎng)管理進(jìn)行市場(chǎng)分析，其市場(chǎng)區(qū)域就可以用行政區(qū)劃為界限；物業(yè)類型也影響市場(chǎng)區(qū)域的確定，甚至同類物業(yè)，由于其特征不同，市場(chǎng)區(qū)域的確定也會(huì)有所不同。如居住物業(yè)和休閑旅游物業(yè)的市場(chǎng)區(qū)域,就會(huì)有很大的差別。

由于數(shù)據(jù)的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來(lái)確定市場(chǎng)區(qū)域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計(jì)及其它各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但這種分區(qū)內(nèi)的數(shù)據(jù)只能用于區(qū)域或某種物業(yè)類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，并不能用來(lái)進(jìn)行具體開發(fā)項(xiàng)目層次的市場(chǎng)研究。要準(zhǔn)確定義項(xiàng)目層次的市場(chǎng)區(qū)域，就必須實(shí)地考察該項(xiàng)目的地點(diǎn)和鄰里狀況，收集必要的數(shù)據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

㈠宏觀因素分析

要就影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)行分析。投資者要考慮國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處在上升階段還是處在衰退階段。要收集和分析的數(shù)據(jù)包括：國(guó)家和地方的國(guó)民生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會(huì)政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國(guó)家金融政策等。

還要分析研究其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況。例如某城市的對(duì)內(nèi)對(duì)外交通設(shè)施情況，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及供給能力，勞動(dòng)力、原材料市場(chǎng)狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。

還必須對(duì)項(xiàng)目所在地域的情況進(jìn)行分析，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、家庭結(jié)構(gòu)、子女就學(xué)條件、地域內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、地方政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度等。

㈡ 市場(chǎng)供求分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析一般要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

1.供給分析

1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給。具體內(nèi)容包括：相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等；短期新增供給數(shù)量的估計(jì)。

2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。