2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題專(zhuān)練(27)

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1.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( 　)。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%

答案C

2.在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例：甲成交價(jià)格4800元/㎡，建筑面積100㎡，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元;乙成交價(jià)格 5000元/㎡，建筑面積120㎡，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余額36萬(wàn)元;丙成交價(jià)格4700元/㎡，建筑面積90㎡，成交時(shí)一次付清：丁成交價(jià)格4760元/㎡，建筑面積110㎡，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)的高低排序?yàn)? 　)。

A.甲乙丙丁

B.乙丁甲丙

C.乙丙甲丁

D.丙乙丁甲

答案C

3.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是( 　)的價(jià)格。

A.扣除折舊后

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)

C.客觀

D.建筑物全新?tīng)顟B(tài)下

答案BCD

4.對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，通常由( 　)所構(gòu)成。

A.土地取得成本

B.開(kāi)發(fā)成本

C.銷(xiāo)售稅費(fèi)，投資利息

D.管理費(fèi)用

答案ABCD

5.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于( 　)萬(wàn)元。

A.536

B.549

C.557

D.816

答案B

6.下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟的是( 　)。

①選取可比實(shí)例;②搜集交易實(shí)例;③建立價(jià)格可比基礎(chǔ);④進(jìn)行交易日期修正;⑤進(jìn)行交易情況修正;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正;⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格

A.①②③④⑤⑥⑦

B.②①③⑤④⑥⑦

C.①③②④⑥⑤⑦

D.②①⑧④⑤⑥⑦

答案B

7.應(yīng)用路線價(jià)法的前提條件是( 　)。

A.土地形狀較規(guī)則

B.街道較規(guī)整

C.地勢(shì)較平坦

D.臨街各宗土地的排列較整齊

答案BD

8.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用( 　)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.移動(dòng)平均法

答案BC

9.下面屬于構(gòu)筑物的是( 　)。

A.煙囪

B.水塔

C.水井

D.屋頂

答案ABC

10.在估價(jià)中要特別注意下列( 　)之間的內(nèi)在聯(lián)系。

A.估價(jià)方法

B.估價(jià)目的

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.估價(jià)對(duì)象狀況

答案BCD