2018年房地產估價師《經營與管理》考點：房地產投資的形式與利弊

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房地產投資的形式與利弊

房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資包括開發(fā)投資和置業(yè)投資。間接投資包括：①投資房地產企業(yè)的股票或債券，②投資房地產投資信托基金，③購買住房抵押支持證券。

一、房地產直接投資

㈠房地產開發(fā)投資――短期投資

開發(fā)投資→增量供給。建成后的房地產用于出租或經營，短期開發(fā)投資→長期置業(yè)投資。

㈡ 房地產置業(yè)投資

置業(yè)投資的兩個目的：①自用;②投資。置業(yè)機構投資者的選擇：⑴缺乏投資經驗且具有低風險偏好的投資者，購買黃金地段優(yōu)質成熟物業(yè)，購買價格高，收益水平低，風險小;⑵具備投資經驗又有風險偏好型的投資者，購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，初始投資和收益水平低，增值潛力大。

二、房地產間接投資

㈠投資房地產企業(yè)股票或債券

房地產投資企業(yè)通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃，不僅解決了資金短缺問題，為投資者提供了間接投資房地產機會，使其分享房地產投資的部分收益，成為房地產間接投資者。形式：首次公開發(fā)行、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉換債券。

㈡投資房地產投資信托基金(REITs)

概念：是購買、開發(fā)、管理和出售房地產資產的金融工具。投資者把資金交由信托投資基金，基金由專業(yè)人士進行投資組合，將資金投入房地產業(yè)，基金機構將收益再分配給投資人。

優(yōu)越性：收益相對穩(wěn)定――主要來源于租金收入 流動性很好――可進行交易

類型：權益型、抵押型、混合型。REITs選擇投資的領域廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產權益和抵押資產。因有專業(yè)投資管理者負責經理管理，其收益水平高于一般的股票收益，REITs股票，成了個人、機構投資者間接投資房地產的重要工具。

REITs作為一種創(chuàng)新的房地產金融工具，已經出現了若干雛形。預計隨著中國相關法律制度的完善，REITs很快將成為中國投資者現實的投資工具。

㈢ 購買住房抵押支持證券

把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。主要做法是：銀行將個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。

住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，現已成為美國、加拿大等住房金融市場上的重要籌資工具和手段，泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等新興國家和地區(qū)也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產間接投資工具。中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，住房抵押支持證券將出現在中國的投資市場上。

三、房地產投資的利弊

㈠房地產投資之利

適于長期投資、能從公共設施的改善和投資中獲取利益。優(yōu)點包括：

相對較高的收益水平。開發(fā)項目成本利潤率≥20%，有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿，其權益投資收益率會更高。置業(yè)投資持有期內權益收益率每年可達10%～12%。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。

易于獲得金融機構的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金，金融機構都愿意提供抵押貸款服務，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。

金融機構通常認為以房地產為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。除了投資者的資信情況和自有資金投入的數量外，房地產是一種重要的信用保證，且租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，金融機構提供的抵押貸款比例相當高，可達到70%～90%，且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方，甚至可獲得超過90%～100%的融資。

能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹分類：預期通貨膨脹(Expeted Inflation)和非預期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。房地產投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。由于存在通貨膨脹，資產的重置成本不斷上升，說明房地產投資具有增值性。房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退過程中，其使用價值不變，因此具有保值性。一般情況下，房地產價格的上漲率都會大于總體物價水平的上漲率。美國和英國的研究資料表明，房地產價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。房地產投資可以抵消通脹，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。房地產投資能夠增值，是在正常市場條件下從長期投資的角度來看的。短期內房地產價值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產市場的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產價格總是隨著社會經濟的發(fā)展不斷上升的。

提高投資者的資信等級。擁有房地產是占有資產、具有資金實力的最好證明。

㈡房地產投資之弊

流動性差或變現性差。缺點還包括：投資數額巨大。大量自有資本的占用，使得在宏觀經濟出現短期危機時，投資者的凈資產迅速減少。投資回收周期較長。除了開發(fā)投資在項目竣工后在3～5年能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受長時間的資金壓力和市場風險，要求投資者資金實力強，與機構投資者合作。需要專門的知識和經驗。房地產開發(fā)涉及的程序和領域復雜，直接參與房地產開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與房地產開發(fā)投資的數量。置業(yè)投資者要想達到預期投資目標，也對其專業(yè)知識和經驗有較高的要求。