2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》報酬率的求取

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報酬率的求取

一、報酬率的實質(zhì)

□報酬率(yield rate，Y)也稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利息率、內(nèi)部收益率(IRR)的同性質(zhì)的比率，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。

□購買收益性房地產(chǎn)為一種投資行為：投入的資本是房地產(chǎn)的價格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。從全社會來看，投資遵循收益與風(fēng)險相匹配原則，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率高，反之則低。

□認識到了報酬率與投資風(fēng)險的關(guān)系，實際上就在觀念上把握了求取報酬率方法，即所應(yīng)選用的報酬率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的報酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險大，從而要求的報酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險小，從而要求的報酬率低。房地產(chǎn)價值與報酬率負相關(guān)，在收益能力相同的條件下，風(fēng)險大的房地產(chǎn)的價值低，風(fēng)險小的房地產(chǎn)的價值高。

【判斷】1、不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，報酬率不相同。√

2、同一類型房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型，報酬率不相同。√P299

二、報酬率的求取方法

求取報酬率的三種基本方法：①累加法;②市場提取法;③投資報酬率排序插入法。前提條件：要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達。此外，還有復(fù)合投資收益率法可求取資本化率。

㈠累加法(估價規(guī)范：安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法)

□含義：將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險補償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的一種方法。累加法的一個細化公式為：

報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負擔(dān)補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率

□無風(fēng)險報酬率(安全利率)，是資金的機會成本，可選取同一時期的一年期國債年利率或央行公布的一年定期存款年利率。需要注意的是，上述無風(fēng)險報酬率和具有風(fēng)險性房地產(chǎn)的報酬率，一般是指名義報酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。這是因為在收益法估價中，廣泛使用的是名義凈收益流，因而根據(jù)“匹配”原則，應(yīng)使用與之相對應(yīng)的名義報酬率。

㈡市場提取法

□含義：是利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實例房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。

(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，即可采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價格的比率作為報酬率。

(2)在的情況下，是通過

來求取Y。試錯法與線性內(nèi)插法 (3)在

的情況下，通過

求取Y值。

注意：市場提取法求出的報酬率是對過去風(fēng)險的判斷，而非未來的風(fēng)險判斷，可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險，還應(yīng)進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

㈢投資報酬率排序插入法

報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相近的，故可通過與估價對象同等風(fēng)險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。

操作步驟和內(nèi)容如下：①調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率及其他投資的報酬率等。②將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。③將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。④根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。

【判斷】報酬率的確定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。