2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題專練(11)

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案例：

甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為7500萬元。購得該項(xiàng)目后，甲公司對原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為9000萬元。

問題：

若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

【參考解析】：

1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評估估價(jià)對象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場行情會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。

2.估價(jià)目的和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價(jià)對象的市場價(jià)值，而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評估的是估價(jià)對象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。

3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價(jià)對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計(jì)方案角度看，改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。

4.購買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價(jià)對象價(jià)值與購買價(jià)值會(huì)有差異。