2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點：房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)

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房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)

傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場環(huán)境里，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。

房地產(chǎn)投資具有不可逆性，主要是因為：一方面，房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對固定，相對于其他資產(chǎn)而言.資產(chǎn)流動性較差，投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本，造成投資不可逆(如投資不能用于其他生產(chǎn)項目的專用廠房，一旦投入則其產(chǎn)品用途就難以改變);另一方面，房地產(chǎn)交易費稅較高，投資形成的資產(chǎn)短期內(nèi)往往很難通過交易獲利，這在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)流動，使房地產(chǎn)投資不可逆。

在不確定的市場條件下，房地產(chǎn)投資又具有可延期性，這是由房地產(chǎn)市場的特性所決定的。正常情況下，房地產(chǎn)市場效率較低(甚至是無效率的)，市場信息短期內(nèi)往往難以得到反映，但隨著時間推移，許多信息的不確定性會發(fā)生變化，甚至可能消除。因此，選擇投資的時機不同，投資收益與風險就會隨之改變，延期投資可能將獲得更多的信息并使投資價值發(fā)生變化。一方面，延期投資可能規(guī)避風險，使決策者有更多的時間和信息，來檢驗自身對市場環(huán)境變化的預期，有機會避免不利條件所造成的損失;另一方面，延期投資也可能保持了未來獲利的機會。

房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。由于投資是可延期性的，使得投資者可以收集更多與項目有關(guān)的信息，尋找更有利的投資機會，這時候延期投資的權(quán)利實際上就是一種期權(quán)(期權(quán)價格就是獲得這種權(quán)利所

投入的人力、物力、財力、技術(shù);執(zhí)行期權(quán)相當于在有利的投資機會下進一步投資)。由于投資是不可逆的，投資決策時就不能僅考慮項目凈現(xiàn)值，也要考慮投資期權(quán)的價值(因為既存在風險可能使投資無法收回，又存在投資機會可能使投資收益超出預期)。

因此，不確定條件下房地產(chǎn)投資的期權(quán)特性，使其決策問題可以轉(zhuǎn)換為實物期權(quán)定價問題。