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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題專練(8)

更新時(shí)間:2018-03-14 10:22:55 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽62收藏12

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1、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì),該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為(  )元/平方米

A.2390

B.2410

C.2430

D.2450

答案:B

解析:逐年上漲額的平均數(shù)d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米,1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米

2、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下,資本化率(  )

A.等于報(bào)酬率

B.大于報(bào)酬率

C.小于報(bào)酬率

D.無法知道

答案:A

解析:根據(jù)V=A/Y,與V=A/R可知Y=R。

3、購買某類房地產(chǎn),通常抵押貸款占七成,抵押貸款常數(shù)是6%,自有資本要求的年收益率為9%,則該類房地產(chǎn)的資本化率為(  )%

A.6

B.6.9

C.8.8

D.9

答案:B

解析:RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

4、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有(  )

A.利息率

B.折現(xiàn)率

C.內(nèi)部收益率

D.空置率

答案:D

解析:空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率,與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。

5、基本完好房的成新率為(  )

A.十、九成新

B.九、八成新

C.八、七成新

D.七、六成新

答案:D

解析:房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是:

1)完好房:十、九、八成;

2)基本完好房:七、六成;

3)一般損壞房:五、四成;

4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房:三成以下。

6、直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中,x表示(  )。

A、價(jià)格

B、常數(shù)

C、價(jià)格變動(dòng)率

D、時(shí)間

答案:D

7、在市場法中,土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于(  )調(diào)整。

A、權(quán)益狀況

B、區(qū)位狀況

C、實(shí)物狀況

D、年限狀況

答案:A

8、有一宗前后臨街的矩形宗地,總深度27米,前街路線價(jià)為2000元/平方米,后街路線價(jià)為1000元/平方米,若按重疊價(jià)值法估價(jià),則前街影響深度為(  )。

A、9

B、13.5

C、15

D、18

答案:D

解析:2000/(2000+1000)*27= 18米

9、有一空置寫字樓,目前不僅無收益,而且要繳納房產(chǎn)稅等,其收益價(jià)格估算可采用(  )。

A、類似寫字樓的客觀收益

B、市場比較法

C、該寫字樓的實(shí)際收益

D、無法估算

答案:A

解析:無收益不代表沒有潛在收益,可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價(jià)格。

10、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町,其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)(  )。

A、取三者的平均值

B、取三者的中間值

C、任選其中之一

D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

答案:D

解析:如果結(jié)果差別很大的話,不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果,而要根據(jù)實(shí)際情況,綜合考慮輕重程度后確定。

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11.某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房,現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該套房改房的價(jià)格,則較合理的估價(jià)結(jié)果是( )。(2007年試題)

A.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

B.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格

C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

D.當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

答案:B

12.房地產(chǎn)估價(jià)中,遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在( )的立場上,評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

A.委托人

B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C.管理部門

D.中立

答案:D

解析:房地產(chǎn)估價(jià)中,遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場上,評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

13.回顧性房地產(chǎn)估價(jià),其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是( )。(2005年試題)

A.估價(jià)對(duì)象狀況為過去,房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價(jià)對(duì)象狀況為過去,房地產(chǎn)市場狀況為過去

D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場狀況為過去

答案:C

解析:回顧性房地產(chǎn)估價(jià),估計(jì)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(過去)時(shí)的狀況。

14.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中,實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的,為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房價(jià)進(jìn)行估價(jià),則( )。(2004年試題)

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來,估價(jià)對(duì)象為未來狀況

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象為未來狀況

D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象為過去狀況

答案:C

解析:根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

15.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額,則應(yīng)以( )進(jìn)行估價(jià)。(2003年試題)

A.保持現(xiàn)狀前提

B.裝修改造前提

C.轉(zhuǎn)換用途前提

D.重新利用前提

答案:A

解析:這是最佳最高原則的體現(xiàn)。

16.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益,這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的( )。

A.合法原則B.最高最佳使用原則

C.替代原則

D.公平原則

答案:C

解析:替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

17.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估,估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭議,2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估,則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為( )。(2003年試題)

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.簽訂估價(jià)委托合同之日

D.估價(jià)人員與委托人商定的某日

答案:A

解析:要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn),才能檢驗(yàn)原估價(jià)結(jié)果是否合理。

18.當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí),應(yīng)以( )進(jìn)行估價(jià)。(2002年試題)

A.保持現(xiàn)狀前提

B.裝修改造前提

C.轉(zhuǎn)換用途前提

D.重新利用前提

答案:D

解析:這道題大家一定要審清題,當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值“小于”新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí),2003年試題同樣有類似的題目,但2003年題干中是“大于”,一字之差題意相反。如果當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額應(yīng)考慮重新利用。

19.某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠,其周邊多為新建的商品住宅,且銷售形勢(shì)良好,根據(jù)城市規(guī)劃,該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合,F(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開市場價(jià)值,則應(yīng)按( )進(jìn)行評(píng)估。

A.工業(yè)廠房

B.工業(yè)用地

C.商品住宅

D.商住用地

答案:D

解析:在合法的前提下采用最高最佳原則估價(jià)。

20.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)( )來講的。(2001年試題)

A.估價(jià)機(jī)構(gòu)

B.估價(jià)人員

C.估價(jià)對(duì)象

D.估價(jià)方法

答案:C

解析:合法原則主要是針對(duì)估價(jià)對(duì)象的。

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