2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題專練(6)

1.有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)實際使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價格為1200元/ m2，殘值率為5%，用定額法計算出建筑物的現(xiàn)值為( )萬元。

A.105.75　B.117.15　C.105　D.115

答案：A

2.通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了( )對地價的影響。

A.土地面積　B.地質條件　C.土地位置　D.土地形狀

答案：D

3.估價上的折舊注重的是( )。

A.原始取得價值的減價修正　B.原始取得價格的攤銷與回收

C.重置價格的攤銷與回收　D.價值的減價修正

答案：D

4.某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預評估其現(xiàn)值，經(jīng)估價人員判定認為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為0，按直線法確定其成新率為( )%。

A.60　B.70　C.80　D.90

答案：C

5.房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，其中包括以下( )類。

A.生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地.農(nóng)地

B.毛地：是指具有一定城市基礎設施，且已經(jīng)完成房屋拆遷補償安置的土地

C.熟地：具有較完善的城市基礎設施且土地平整，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地

D.現(xiàn)房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地產(chǎn)

答案：AD

6.關于收益法適用的條件是( )。

A.房地產(chǎn)的收益和風險都能較準確地量化　B.房地產(chǎn)將出租或出售

C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)　D.房地產(chǎn)將用于商業(yè)用途

答案：A

7.關于長期趨勢法適用的對象，下列最佳表述為：( )。

A.從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，可以顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)

B.從短期內(nèi)或長期內(nèi)都難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，可以找到一定的時間序列數(shù)據(jù)，利用這些數(shù)據(jù)可以推知未來房地產(chǎn)價格的變動的房地產(chǎn)考試大房地產(chǎn)估價師

C.目前沒有開發(fā)，但未來將會進行開發(fā)的房地產(chǎn)，由于目前無類似價格可以比較，但根據(jù)未來發(fā)展趨勢一定地找到類似比較案例的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)價格通常從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。長期趨勢法適用于價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)

答案：D

8.估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進行排序。房地產(chǎn)估價的一般程序包括以下幾個方面，排序正確的是( )。

①擬定估價作業(yè)方案;②受理估價委托及明確估價基本事項(包括明確估價目的.估價對象.估價時點);③搜集估價所需資料;④獲取估價業(yè)務;⑤選定估價方法測算：⑥實地查勘估價對象;⑦確定估價結果;⑧撰寫估價報告并審核;⑨估價資料歸檔;⑩交付估價報告

A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨　B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨　D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

答案：C

9.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。

A.周圍環(huán)境狀況，安寧程度　B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸

C.交通是否便捷及離市中心的遠近　D.繁華程度，臨街狀況

答案：D

10.應歸檔的估價資料包括( )。

A.估價項目來源和接洽情況記錄

B.與委托人簽訂的估價委托合同

C.向委托人出具的估價報告(包括附件)和實地查勘記錄

D.估價過程中的不同意見和估價包括定稿之前的重大調整或者修改意見記錄

E.估價人員和估價機構認為有必要保存的其他估價資料

答案：BCDE

11.房地產(chǎn)估價人員應遵守的職業(yè)道德包括( )。

A.應保持估價的獨立性，必須回避自己.近親屬或其他有利害關系人的估價業(yè)務

B.應妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人

C.盡管感到自己的專業(yè)能力有限，為了不辜負委托人，仍舊要接受該項估價委托

D.應執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外費用，也不得惡意降低收費進行不正當競爭

答案:AD

12.明確估價對象包括( )。

A.明確估價對象的實物　B.明確估價對象的權益

C.明確估價對象的區(qū)位狀況　D.明確估價對象的基礎設施情況

答案:ABC

13.某房地產(chǎn)的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/m2。若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價格為( )元/m2。

A.3000　B.4500　C.5200　D.5600

答案:D

14.房地產(chǎn)估價人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價格的各種因素，并且應該不斷提高自己的估價技能和豐富自己的估價經(jīng)驗，必須遵循嚴謹?shù)? )。

A.估價目的　B.估價程序　C.估價時點　D.估價作業(yè)日期

答案:B

15.估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進行排序。房地產(chǎn)估價的一般程序包括以下幾個方面，排序正確的是( )。

①擬定估價作業(yè)方案;②受理估價委托及明確估價基本事項(包括明確估價目的.估價對象.估價時點);③搜集估價所需資料;④獲取估價業(yè)務;⑤選定估價方法測算：⑥實地查勘估價對象;⑦確定估價結果;⑧撰寫估價報告并審核;⑨估價資料歸檔;⑩交付估價報告

A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨　B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨　D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

答案:C

16.求取建筑物重新構建價格的具體方法有( )。

A.單位比較法　B.分部分項法　C.造價分析　D.指數(shù)調整法

答案:ABD

17.可比實例和成交日期應與估價時點接近。所謂“接近”是相對而言的，是指( )。

A.如果房地產(chǎn)市場無論怎么變化，幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，也可選為可比實例

B.如果房地產(chǎn)的發(fā)展平穩(wěn)，以一定速度發(fā)展，則幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，可選用為可比實例

C.如果房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，但由于時間的不同，幾年前的交易相對現(xiàn)在來說，差別還相當大，取可比實例還是相近的為好

D.如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則幾年前發(fā)生的交易用于現(xiàn)在可能仍然有效，也可選為可比實例

答案:D

18.中國大陸目前主要有所有權.使用權.租賃權.抵押權.典權.地役權。其中，( )屬于自物權，其余屬于他物權。

A.使用權　B.抵押權　C.所有權　D.租賃權

答案:C

19.結構是指建筑物中由承重構件(基礎.墻體.柱.梁.樓板.屋架等)組成的體系。具體如以組成建筑結構的主要建筑材料來劃分，可分為( )。

A.鋼結構　B.混凝土結構　C.磚木結構　D.磚混結構

答案:AB

20.房地產(chǎn)估價委托合同是估價機構和委托人之間就估價事宜的相互約定。其作用主要 。

A.成立受法律保護的委托與受托關系　B.明確合同雙方的權利和義務

C.載明估價的基本事項　D.防止出現(xiàn)糾紛

答案:ABC