2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點：分析房地產(chǎn)估價原則

　　分析房地產(chǎn)估價原則：

　　1.目前，我國房屋權屬證書有《房屋所有權證》和《房屋他項權證》(過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種)。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證。

　　2.土地權屬證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權利證明書。

　　3.城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于被拆遷房屋的權屬證書記載的面積、拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結果、具有房產(chǎn)測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果、房地產(chǎn)管理部門權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積。

　　4.根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押、因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有土地所有權、宅基地土地使用權。

　　5.《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有自留山、自留地、被依法查封的財產(chǎn)、被依法監(jiān)管的財產(chǎn)。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押，但與其上的房屋可以同時抵押。中華考試網(wǎng)

　　6.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)不得設定抵押的有：權屬有爭議的房地產(chǎn)、用于教育的房地產(chǎn)、用于市政的房地產(chǎn)、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。

　　7.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地韻，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件，轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　8.最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度。能夠確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學原理是適合原理，能夠確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模的經(jīng)濟學原理是收益遞增遞減原理和均衡原理。

　　9.不論是何種估價目的，所評估的估價對象，它的房地產(chǎn)市場狀況一定和估價時點相同。