2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》備考題1

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　　某家庭購(gòu)買了一套90m2的商品住宅,售價(jià)為4000元/m2.該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的30%,其余購(gòu)房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款.住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%,貸款期限為15年,按月等額償還.其中住房公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元.如果該家庭以月收入的35%用來(lái)支付抵押貸款月還款額,那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設(shè)該家庭在按月還款3年后,于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬(wàn)元,那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?

　　參考答案

　　(1)P1=10萬(wàn)元 P2=25.2-10=-15.2萬(wàn)元

　　(2)n=15×12=180

　　i1=4.5%/12=0.375%

　　i2=6.8%/12=0.57%(0.567%,0.5667%)

　　A1=P1[i1(1+i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%× (1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元

　　A2=P2[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]=152000×[0.57%× (1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]

　　=1352.66元(按照0.57%)

　　=1349.62元(按照0.567%)

　　=1349.31元(按照0.5667%)

　　(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照0.57%)

　　=6041.74元(按照0.567%)

　　=6040.86元(按照0.5667%)

　　(4)第4年初一次償還商貸本金5萬(wàn)元,在第4年第15年內(nèi)的月還款額為:

　　P1=5萬(wàn)元 n=(15-3)×12=144

　　=PP2[i2(1+i2)],[(1+i2)n-1]=5×[0.57%×(1+0.57%)144]/[(1+0.57%)144-1]

　　=509.94元(按照0.57%)

　　=508.98元(按照0.567%)

　　=508.89元(按照0.5667%)

　　(5)從第4年起抵押貸款月還款額為:A- =2117.65-509.94

　　=1607.71元(按照0.57%)

　　=1605.63元(按照0.567%)

　　=1605.41元(按照0.5667%)

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