2018年房地產(chǎn)估價師理論與方法：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

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　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過買賣、互換、贈與或其他合法方式將其房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)(簡稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價出資、作價人股、抵償債務等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租，是房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　房地產(chǎn)價值較大，其轉(zhuǎn)讓價格和租金無論是偏高還是偏低，都會使轉(zhuǎn)讓和租賃雙方中的某一方遭受較大的經(jīng)濟損失。義因為一般單位和個人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至過去很少參與房地產(chǎn)交易，并且沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，所以這些單位和個人對房地產(chǎn)及其市場行情通常不夠了解。為避免在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃中遭受經(jīng)濟損失，需要房地產(chǎn)估價為確定轉(zhuǎn)讓價格或租金提供參考依據(jù)。

　　例如房地產(chǎn)買賣，對賣方來說，需要通過估價了解擬出售的房地產(chǎn)的市場價值，或者買方可承受的最高價、自己可接受的最低價，以判斷買方的出價是否合理、是否可以接受，或者幫助自己恰當定價，避免定價過低而遭受損失，定價過高而難以賣出。對買方來說，需要通過估價了解擬購買的房地產(chǎn)的市場價值，或者賣方町接受的最低價、自己可承受的最高價，以判斷賣方的要價是否合理、是否可以接受，或者幫助自己恰當出價，避免出價過高而遭受損失，出價過低而得不到?？梢?在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括為賣方確定要價提供參考依據(jù)，為買方確定出價提供參考依據(jù)，為買賣雙與協(xié)商成交價提供參考依據(jù);需要評估的價值或價格也有多種，包括擬買賣的房地產(chǎn)的市場價值、買方可承受的最高價、賣方可接受的最低價。

　　再如房地產(chǎn)互換，由于所瓦換的房地產(chǎn)的價值相當、彼此不用找補的情形很少，所以互換雙方通常需要通過估價了解所瓦換的房地產(chǎn)的市場價值，然后根據(jù)價差在貨幣上多退少補。在用房地產(chǎn)作價出資設立企業(yè)的情況下，《公司法》第二十七條規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資;但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為卅資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價，桉實財產(chǎn)·不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。”《中華人民共和國合伙企業(yè)法》(2006年8月27日中華人民共和國主席令第55號)第十六條規(guī)定：“合伙人可以用貨幣、實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財產(chǎn)權(quán)利出資，也可以用勞務出資。合伙人以實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財產(chǎn)權(quán)利出資，需要評估作價的，可以由全體合伙人協(xié)商確定，也可以由全體合伙人委托法定評估機構(gòu)評估。”在一方提供土地，另一方提供資金，合資合作開發(fā)房地產(chǎn)，然后分配開發(fā)后的房地產(chǎn)或開發(fā)利潤的情況下，雙方需要了解所提供的土地的市場價值。這些都需要房地產(chǎn)估價提供相關參考依據(jù)。在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評估租金(或稱租賃價格)，而且租賃期間的租金調(diào)整，續(xù)租時重新確定租金水平，以及承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時可以獲得多少權(quán)利金(即租賃權(quán)價格).當出租人需要收回租賃期限未到期的房地產(chǎn)時應給予承租人多少補償?shù)龋残枰康禺a(chǎn)估價提供相關參考依據(jù)。

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