講義:假設(shè)開發(fā)法概述9.1

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　　第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運用

　　第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述

　　假設(shè)開發(fā)法的含義：

　　簡要地說，假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價對象語氣開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體地說，假設(shè)開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預期收益(具體為預測的開發(fā)完成后的價值減去預測的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額)為導向來求取房地產(chǎn)的價值。

　　假設(shè)開發(fā)法是一種科學、實用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)活動較多的情況下，得到了廣泛應(yīng)用。

　　假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)：

　　假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預期原理。假設(shè)開發(fā)法估價的基本思路用這樣一個例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在公平競爭、土地由出價最高者獲得的土地市場上取得一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，是如何思考其愿意支付的最高價格的：

　　假如有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地要出讓或轉(zhuǎn)讓，同時有許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想得到它，作為其中一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將愿意出價多少?首先，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入調(diào)查、分析該塊土地的內(nèi)外部狀況和當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況，如該塊土地的位置、四至、面積(包括規(guī)劃總用地面積、建設(shè)用地面積和代征地面積)、形狀、地形、地勢、地基(工程地質(zhì))、土壤、開發(fā)程度、交通條件、周圍環(huán)境和景觀、規(guī)劃條件(如土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，以及配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求)和將擁有的土地權(quán)利等。

　　其次，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)調(diào)查、分析得到的該塊土地的內(nèi)外部狀況和當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況，研究、判斷該塊土地的最高最佳利用，即在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次。例如，是建住宅還是建寫字樓或商場、酒店;如果建住宅，是建普通住宅還是建高檔公寓或別墅。

　　接下來，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要預測在未來適當?shù)臅r候銷售(包括預售、建成后銷售)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)，價格將是多少;在取得該塊土地時作為買方需要繳納的契稅等"取得稅費"將是多少;為了開發(fā)和售出該房地產(chǎn)，支出將是多少，包括建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息(該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過其他融資渠道獲得的，但都要計算利息，因為借入的資金要支付利息，自有的資金要考慮其機會成本);在出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方需要繳納的營業(yè)稅等"銷售稅費"將是多少。此外，還不能忘了要獲取開發(fā)利潤。但期望所獲取的開發(fā)利潤既不能過高也不能過低。因為過高就會導致出價較低，從而在取得該塊土地的競爭中將得不到它;過低(如低于相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)活動的正常利潤，或者低于將有關(guān)資金、時間和精力投到其他方面所能獲得的利潤)還不如將有關(guān)資金、時間和精力投到其他方面，這是基于機會成本的考慮。

　　假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象：

　　假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地)、在建工程(或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可重新改造或改變用途的舊房(包括改建、擴建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇)。以下把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為"待開發(fā)房地產(chǎn)"。

　　應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關(guān)專業(yè)機構(gòu)、老師的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價假設(shè)和限制條件，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的(即要進行可靠性分析)，以及它對估價結(jié)果的影響或估價結(jié)果對它的依賴性(包括它的變化將會導致的估價結(jié)果變化，類似于要進行房地產(chǎn)開發(fā)項目評估中的敏感性分析)。

　　假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價與用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，房地產(chǎn)估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。

　　假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件：

　　在實際估價中，假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個預測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、建筑規(guī)模、檔次等);②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值(以下簡稱開發(fā)完成后的價值)。由于這兩個預測包含著較多的不確定因素，假設(shè)開發(fā)法有時被指責為較粗糙，具有較大的隨意性。這一點也可以從國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓中，都是采用假設(shè)開發(fā)法測算報價或出價，但不同的競買者所愿意支付的最高價格常常相差懸殊中反映出來。當然，各個競買者在測算其報價或出價時所依據(jù)的自身條件以及對未來房地產(chǎn)市場的預期可能不同，因為其測算結(jié)果本質(zhì)上是投資價值而不是市場價值。另外，準確地預測后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(以下簡稱后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤)，也有較大的難度。不過，當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實用的一種估價方法。

　　假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的準確與否，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產(chǎn)政策，包括有一個長遠、公開的土地供應(yīng)計劃;③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設(shè)開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)必要支出的預測也就更加困難。

　　假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟：

　　運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為6個步驟：①調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況;②選取最佳的開發(fā)利用方式，確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;③預測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;④預測開發(fā)完成后的價值;⑤預測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤;⑥測算待開發(fā)房地產(chǎn)價值。

　　下面以評估政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格為例，說明如何調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和選取最佳的開發(fā)利用方式，其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)介紹。

　　在中國現(xiàn)行土地使用制度下，政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，主要是房地產(chǎn)開發(fā)用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其招標底價、拍賣底價 (保留價)、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價或者做到心中有數(shù);投標人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其報價或出價。這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此，政府的這些限制條件，也是評估這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時必須遵守的前提條件。

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