講義:市場狀況調(diào)整6.6
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第六章 市場法及其運用
第六節(jié) 市場狀況調(diào)整
市場狀況調(diào)整的含義：
可比實例的成交價格是成交日期的價格，是在成交日期的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。而需要評估的估價對象價值應當是估價時點的價值，應是在估價時點的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果估價時點是現(xiàn)在(多數(shù)估價項目為這種情況)，則應是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生了變化，政府出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費觀念有所改變等，導致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系等發(fā)生了變化，進而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個不同時問的價格也會有所不同。因此，應將可比實例在成交日期的價格調(diào)整到在估價時點的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。經(jīng)過市場狀況調(diào)整之后，可比實例在成交日期的價格就變成了在估價時點的價格。
市場狀況調(diào)整的方法：
在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)市場價格可能發(fā)生的變化有平穩(wěn)、上漲和下跌三種情況。當房地產(chǎn)市場價格平穩(wěn)時，可不進行市場狀況調(diào)整(實際上是進行了市場狀況調(diào)整，只是調(diào)整系數(shù)為100%)。而當房地產(chǎn)市場價格上漲或下跌時，則必須進行市場狀況調(diào)整，以使價格符合估價時點的房地產(chǎn)市場狀況。
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