講義:選取可比實(shí)例6.3
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第六章 市場法及其運(yùn)用
第三節(jié) 選取可比實(shí)例
選取可比實(shí)例的必要性：
可能搜集到的交易實(shí)例或在交易實(shí)例庫中存儲的交易實(shí)例較多，但針對具體的估價對象及估價目的和估價時點(diǎn)，其中某些交易實(shí)例可能不適用，因此需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例為可比實(shí)例。
選取可比實(shí)例的要求：
(一)選取可比買例的數(shù)量要求
從理論上講，只要對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行了"適當(dāng)"的處理，通過一個可比實(shí)例的成交價格就可以得出估價對象的價值。但在實(shí)際估價中，因信息不完全等，對可比實(shí)例成交價格的處理不可能做到完全"適當(dāng)"。因此，為了減小估價誤差，增加估價的可信度，要求選取多個可比實(shí)例，并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是會造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取3個至l0個可比實(shí)例即可。
(二)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求
可比實(shí)例選得是否合適，直接關(guān)系到市場法測算結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：
(三)選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題
在選取可比實(shí)例時，估價對象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例;估價對象為土地的，一般應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例;估價對象為建筑物的，一般應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例(中國目前沒有單獨(dú)建筑物的交易實(shí)例)。
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