講義:市場法概述6.1

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　　特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第六章講義匯總

　　第六章 市場法及其運(yùn)用

　　第一節(jié) 市場法概述

　　市場法的含義：

　　簡要地說，市場法是根據(jù)與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。具體地說，市場法是選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法。與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)，也稱為估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)，簡稱類似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)，簡稱可比實(shí)例，是指交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)。

　　市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把市場法測算出的價(jià)值稱為比準(zhǔn)價(jià)值。

　　由于市場法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗(yàn)”的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象的價(jià)值，所以它是一種最直接、較直觀且有說服力的估價(jià)方法，其測算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受。

　　市場法的理論依據(jù)：

　　市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。該原理已在本書第五章第五節(jié)“替代原則”中作了論述，在此不再重復(fù)。

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成有替代原理，所以估價(jià)對象的未知價(jià)格(價(jià)值)可以通過類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格來求取。當(dāng)然也應(yīng)注意到，在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ?，?dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。但是，只要搜集了較多類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚硭玫慕Y(jié)果，可以作為估價(jià)對象價(jià)值的最佳測算值。

　　市場法適用的估價(jià)對象：

　　市場法適用的估價(jià)對象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用市場法估價(jià)，相對來說也是最容易、最簡單的一種房地產(chǎn)估價(jià)。②寫字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。

　　下列房地產(chǎn)難以采用市場法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。

　　市場法中比較分析的原理和方法，也可用于收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法中市場租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、重置價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分(如土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤等)、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。

　　市場法估價(jià)需要具備的條件：

　　市場法估價(jià)需要在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用市場法估價(jià)。房地產(chǎn)市場總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用，如可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長的時(shí)期內(nèi)很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。

　　在目前房地產(chǎn)交易和登記等信息不夠公開透明的情況下，獲取房地產(chǎn)交易的真實(shí)價(jià)格及估價(jià)所必要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運(yùn)用市場法估價(jià)的難點(diǎn)。盡管如此，以下情況不能成為不采用市場法估價(jià)的理由：估價(jià)對象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒有努力去搜集交易實(shí)例，造成不能采用市場法估價(jià)。

　　另外，運(yùn)用市場法估價(jià)需要把可比實(shí)例的特殊交易情況，如營業(yè)稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)造成的可能是不正常的成交價(jià)格，修正為正常價(jià)格;需要把可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格;需要把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格。即運(yùn)用市場法估價(jià)需要消除以下三個(gè)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對象價(jià)值的差異：①特殊交易情況與正常交易情況不同;②成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同

　　市場法估價(jià)的操作步驟：

　　運(yùn)用市場法估價(jià)一般分為4大步驟：①搜集交易實(shí)例，即搜集大量發(fā)生過交易的房地產(chǎn)及其成交價(jià)格、成交日期、付款方式等信息。②選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實(shí)例。③對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。價(jià)格換算主要是對可比實(shí)例成交價(jià)格的表現(xiàn)形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比。這種處理稱為建立比較基準(zhǔn)。價(jià)格修正是把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格處理成正常價(jià)格，即對可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”。這種處理稱為交易情況修正。價(jià)格調(diào)整是對價(jià)格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象“參考系”下的價(jià)格。“參考系”有市場狀況和房地產(chǎn)狀況兩種。這兩種處理分別稱為市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因此，該大步驟又分為建立比較基準(zhǔn)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整四個(gè)小步驟。④求取比準(zhǔn)價(jià)值，即把多個(gè)可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過處理得到的多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值綜合為一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值。

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