2018年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》答題要求及要點

　　【導(dǎo)讀】環(huán)球網(wǎng)校整理了"2018年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》答題要求及要點"，供大家參考，更多模擬試題及輔導(dǎo)資料請關(guān)注環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道，祝學(xué)習(xí)愉快!

　　1.答題要求(指出并改正估價報告片斷中的錯誤。本題10分。注意：錯誤之處不超過4處，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤;如果將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分;本題最多扣至0分。)

　　2.答題要點：結(jié)合房地產(chǎn)估價方法，找出價格構(gòu)成的缺項與多余項、計算錯誤、參數(shù)選用錯誤等，并加以改正。一般來說，改錯題是難度較大的題，得分也比較困難，主要是倒扣分。以往改錯題主要是對估價方法運用中的計算錯誤進行改正，近年來側(cè)重某一專題描述性錯誤的挑錯改錯，需要特別認真的仔細閱讀，發(fā)現(xiàn)錯誤，查找相關(guān)資料，確認自己找對了，然后再修改。考生要清楚，改錯題一般只有3～4個錯誤項，不要隨意猜想。如果將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。

　　3.改錯評分標準

　　(1)籠統(tǒng)回答××××錯，不給分。

　　(2)指明了錯誤，未列出公式及計算結(jié)果的給1分;指明了錯誤，列出正確計算公式，無計算結(jié)果的給2分;指出×××有錯，但列出錯誤公式者倒扣2.5分，指明了錯誤，列出正確計算公式，得出正確計算結(jié)果的給2.5分;

　　(3)將正確的地方改錯倒扣分。

　　(4)將錯誤的地方改錯不給分也不倒扣分。

　　【2010考題·指錯題】指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣到0分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：

　　變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

　　影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：

　　1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。

　　估價對象中，大型商場部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。

　　2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。

　　估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。

　　3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強;反之，變現(xiàn)能力就較弱。

　　估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至價值時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。

　　由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。

　　5.價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。

　　估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。

　　6.區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

　　估價對象位于××商務(wù)圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強。

　　綜合分析以上影響因素，估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強。假定在價值時點拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實現(xiàn)的價格一般比評估的正常市場價值要低，預(yù)計為評估價值的70%左右。

　　【答案】

　　1.在通用性表述中，“標準廠房比特殊廠房的通用性差”說法錯誤，應(yīng)為特殊廠房比標準廠房的通用性差(或標準廠房比特殊廠房的通用性強)。

　　2.在房地產(chǎn)開發(fā)程度表述中，“由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強”說法錯誤，應(yīng)為由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較弱。

　　3.缺少變現(xiàn)時間長短的說明。

　　4.缺少變現(xiàn)費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的說明。

　　編輯推薦：