2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》訓(xùn)練題二

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　　案例一：

　　某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。

　　1.能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在(　)。

　　A.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)

　　B.政府規(guī)劃管理部門(mén)

　　C.政府土地管理部門(mén)

　　D.上級(jí)總公司

　　2.評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為(　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三個(gè)面積都不行

　　3.該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇(　)。

　　A.房地產(chǎn)管理部門(mén)

　　B.資產(chǎn)管理部門(mén)

　　C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　D.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D,C

　　解析：2.因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫(xiě)字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
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　　案例二：

　　抵押人欠甲債務(wù)80萬(wàn)元，簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠20萬(wàn)元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋?，F(xiàn)因債務(wù)人超過(guò)規(guī)定期限沒(méi)有履行債務(wù)而被依法拍賣(mài)其抵押的房地產(chǎn)，共賣(mài)得凈價(jià)款80萬(wàn)元，其中新增房屋折合價(jià)款20萬(wàn)元。

　　問(wèn)題：

　　(1)按《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》規(guī)定，甲只能優(yōu)先受償( 　)萬(wàn)元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　【答案】B

　　(2)如抵押人還有其他的債權(quán)人(非抵押權(quán)人)，甲優(yōu)先受償后的剩余價(jià)款，應(yīng)按( 　)分別受償。

　　A.所欠債務(wù)的總額比

　　B.所欠債務(wù)的先后順序

　　C.尚欠債務(wù)的比例

　　D.債權(quán)人索債的急緩程度

　　【答案】C

　　(3)如抵押人的土地是劃撥所得，應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金為10萬(wàn)元，扣除各種處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用后，所得價(jià)款是100萬(wàn)元，其中新增房屋折合價(jià)款20萬(wàn)元，則甲只能優(yōu)先受償( 　)萬(wàn)元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　【答案】A

　　(4)該房屋欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為( 　)。

　　A.抵押價(jià)值

　　B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值

　　C.抵押價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　【答案】D

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