講義:物業(yè)管理概述9.1

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　　第九章 物業(yè)管理制度與政策

　　第一節(jié) 物業(yè)管理概述

　　物業(yè)與物業(yè)管理基本概念：

　　一)物業(yè)的含義

　　“物業(yè)”一詞是由英語“Estate”或“Property”引譯而來的，含義為“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等，這是一個(gè)廣義的范疇。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。各類房屋可以是建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等，也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈等;同時(shí)，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如—個(gè)住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屆一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者。附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地是指為實(shí)現(xiàn)建筑物使用功能、與建筑物相配套的各類設(shè)備、設(shè)施和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、道路等。

　　(二)物業(yè)管理的含義

　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的這一表述表明：①物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的;②物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同;③物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人。

　　(三)物業(yè)管理的主要目的

　　物業(yè)管理的主要目的是保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人與使用人創(chuàng)造并保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境與秩序。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于順利實(shí)現(xiàn)我國第三步戰(zhàn)略目標(biāo)，全面建設(shè)小康社會(huì)具有積極的促進(jìn)作用：①規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量，改善城市面貌;②規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)，擴(kuò)大居民消費(fèi);③規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，推動(dòng)精神文明建設(shè);④規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)財(cái)富增值，培育民主意識(shí)。

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　　物業(yè)管理的基本特征：

　　社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特性。

　　1.社會(huì)化

　　物業(yè)管理的社會(huì)化有兩層基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。

　　物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。

　　2.專業(yè)化

　　物業(yè)管理的專業(yè)化是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實(shí)施專業(yè)化管理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來越高，只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進(jìn)的管理工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　3.市場(chǎng)化

　　市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，向業(yè)主和使用人提供服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。這種通過市場(chǎng)競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化。

　　物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容：

　　物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：

　　(1)物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理;

　　(2)物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理;

　　(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);

　　(4)機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停放管理;

　　(5)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防，交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù);

　　(6)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);

　　(7)物業(yè)檔案資料的管理。

　　物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)：

　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動(dòng)和正常運(yùn)行，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始到管理工作的全面運(yùn)作，各個(gè)環(huán)節(jié)都不容忽視。根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時(shí)期的地位、作用、特點(diǎn)及工作內(nèi)容，物業(yè)管理按先后順序可分為4個(gè)階段：物業(yè)管理的策劃階段;物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段;物業(yè)管理的啟動(dòng)階段;物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。

　　物業(yè)管理?xiàng)l例確立的物業(yè)服務(wù)基本制度：

　　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第504號(hào)，根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》(504號(hào)令)修訂，以下簡稱《條例》)突出建章立制的重要作用，確立了以下七項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的基本制度。

　　(一)業(yè)主大會(huì)制度

　　(二)管理規(guī)約制度

　　(三)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度

　　(四)物業(yè)承接驗(yàn)收制度

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度

　　(六)物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員職業(yè)資格制度

　　(七)住宅專項(xiàng)維修資金制度