講義: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理4.2

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　　第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

　　一、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則

　　(1)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)國(guó)家發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)國(guó)家發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得，但法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。采用劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)有以下兩種情形：

　　(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。(2)1998年7月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)”。

　　(二)建設(shè)條件書(shū)面意見(jiàn)的內(nèi)容

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限;

　　(2)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件;

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

　　(5)項(xiàng)目征收補(bǔ)償、安置要求。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度

　　1996年8月23日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》(國(guó)發(fā)[1996]35號(hào))。該通知規(guī)定從1996年開(kāi)始，對(duì)各種經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目，包括國(guó)有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和集體投資項(xiàng)目試行資本金制度，投資的項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)。

　　(一)項(xiàng)目資本金的概念

　　投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù);投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。

　　(二)項(xiàng)目資本金的出資方式

　　項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資，但必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估其價(jià)值，且不得高估或低估。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項(xiàng)目資本金總額的20%，國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，即規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月，為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國(guó)發(fā)[2004]13號(hào))，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)資本金最低比例由20%提高到35%。2009年5月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，調(diào)整后，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

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　　三、對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理原則

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。這樣規(guī)定的目的是為了防止利用土地進(jìn)行非法炒作，激勵(lì)土地盡快投入使用，促進(jìn)土地的合理利用。

　　這里所指的滿l年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的起止日是自土地的使用權(quán)出讓合同生效之日計(jì)算起至次年同月同日止。動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期。動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入，開(kāi)工后必須不問(wèn)斷地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)。一經(jīng)啟動(dòng)，無(wú)特殊原因則不應(yīng)當(dāng)停工，如稍作啟動(dòng)即停工元期，不應(yīng)算作開(kāi)工。

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費(fèi)。

　　(1)因不可抗拒力造成開(kāi)工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災(zāi)害。

　　(2)因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)一年以上的。

　　(3)因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情況而延期動(dòng)工開(kāi)發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開(kāi)發(fā)商努力能解決的問(wèn)題等。

　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)瘟對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

　　(二)對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式

　　五、項(xiàng)目手冊(cè)制度

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目手冊(cè)制度是政府行業(yè)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)而建立的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理制度。其目的主要是為了在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。政府行業(yè)管理部門的監(jiān)控主要針對(duì)是否按申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)承諾的時(shí)間表進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)售款項(xiàng)是否按期投入，安置是否按要求進(jìn)行，工程項(xiàng)目是否發(fā)生變化等內(nèi)容。

　　項(xiàng)目手冊(cè)制度的實(shí)施，可以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實(shí)施開(kāi)發(fā)，按要求分期投入開(kāi)發(fā)所需資金、進(jìn)行配套建設(shè)、完成拆遷安置;可以對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量是否符合預(yù)售條件等進(jìn)行審核，有效防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。