2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》收益期限與收益價(jià)格的確定

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　　收益期限與收益價(jià)格的確定：

　　(1)收益期限的確定

　　收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來(lái)可以獲取收益的時(shí)間。收益期限應(yīng)視估價(jià)對(duì)象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定(如建設(shè)用地使用權(quán)法定最高年限)、合同約定(如租賃合同約定的租賃期限)等的基礎(chǔ)上，結(jié)合建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來(lái)確定。

　　估價(jià)對(duì)象的收益期限為其建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限的較小值;如果是計(jì)算承租人權(quán)益價(jià)值，則收益期限為剩余租賃期限。

　　(2)收益價(jià)格的確定

　　對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)建筑用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益法公式進(jìn)行計(jì)算。

　　對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于建筑用地使用權(quán)剩余期限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算出一個(gè)價(jià)值，然后再加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限建設(shè)用地使用權(quán)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限一起結(jié)束的情況下，出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物分為予以補(bǔ)償和不予補(bǔ)償兩種情況。對(duì)收回的建筑物予以補(bǔ)償?shù)?，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值;對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)?，以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　(3)應(yīng)該得指出的是，對(duì)于估價(jià)對(duì)象為住宅的，由于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第l49條明文規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。因此，對(duì)于住宅情形，其建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)不會(huì)約定不可續(xù)期。換句話說(shuō)，住宅情形下其建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是未約定不可續(xù)期，如約定不可續(xù)期則是違法的，不能生效的。因此，住宅建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命一般會(huì)早于建筑用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，此時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限。計(jì)算住宅收益價(jià)格時(shí)，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算出一個(gè)價(jià)值，然后再加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限建設(shè)用地使用權(quán)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

　　3.有效毛收入。有效毛收入是收益法計(jì)算的第一個(gè)難點(diǎn)。找出有效毛收入不難，難就難在如何合理界定哪些是有效毛收入。哪些不是。有效毛收入計(jì)算分為出租或自營(yíng)兩種情形。對(duì)于出租類型的，一般采用市場(chǎng)法計(jì)算有效毛收入，重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面：①選取的租賃實(shí)例要真實(shí)、客觀;②選取的租賃實(shí)例的租金內(nèi)涵要全面完整;③要考慮是否有租約期限制，租約期選用租約租金，租約期外選用市場(chǎng)租金;④對(duì)其他收入的確定要準(zhǔn)確，其他收入一般指租賃保證金或押金的利息收入。其中，租金內(nèi)涵的確定是關(guān)鍵;對(duì)于自營(yíng)類型的，經(jīng)營(yíng)收入與支出內(nèi)容要全面客觀，要詳細(xì)分析數(shù)據(jù)，剔除個(gè)別的、不合理數(shù)據(jù)，修正調(diào)整成為客觀數(shù)據(jù)。

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　　4.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。費(fèi)用項(xiàng)目的估算或者確定過(guò)程要有依據(jù)，取值要合理，費(fèi)用應(yīng)采用社會(huì)平均的客觀正常數(shù)據(jù)，對(duì)不符合要求的數(shù)據(jù)要進(jìn)行修正、調(diào)整和篩選。其中難點(diǎn)有三個(gè)：①在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。②要通過(guò)分析租賃合同，結(jié)合租賃實(shí)例的租金內(nèi)涵來(lái)決定應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。③在營(yíng)業(yè)情形下的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含兩項(xiàng)，即“維護(hù)房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用”和“歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益”;在出租情形下的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用只包含一項(xiàng)，即“維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用”。原因在于：基于租賃收入測(cè)算凈收益時(shí)，歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已扣除，因此就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益了。

　　5.凈收益。要注意分析有形收益和無(wú)形收益，實(shí)際收益和客觀收益，樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。

　　6.變化趨勢(shì)分析。一定要進(jìn)行這種分析，這是用收益法估價(jià)很容易被忽視的環(huán)節(jié)。凈收益流模式要判斷準(zhǔn)確，分析合理，升降幅度預(yù)測(cè)數(shù)值的依據(jù)要充分。

　　7.報(bào)酬率(或資本化率)。報(bào)酬率的確定方法和確定過(guò)程要正確，數(shù)據(jù)來(lái)源的依據(jù)要充分，要注意三種計(jì)算報(bào)酬率方法的利弊優(yōu)劣。

　　8.收益期限。這是收益法計(jì)算的另一個(gè)難點(diǎn)，一是收益期限的確定要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限之間的關(guān)系，還要考慮對(duì)收回的建筑物予以補(bǔ)償還是不予補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題;二是在不同情況下，收益價(jià)格的計(jì)算差異很大。