2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》房地產(chǎn)估價的特點

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　　房地產(chǎn)估價的特點：

　　由于房地產(chǎn)及其價格構(gòu)成比較復(fù)雜，決定了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)具有許多特點，其中比較典型的特點如下：

　　一)房地產(chǎn)估價具有科學(xué)性

　　房地產(chǎn)估價建立在科學(xué)的估價理論與方法的基礎(chǔ)之上，具有科學(xué)性。雖然房地產(chǎn)價格受多種因素影響，構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜，難以準確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結(jié)出了房地產(chǎn)價格形成與變化的基本規(guī)律，這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的基本理論。房地產(chǎn)估價的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產(chǎn)費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎(chǔ)之上，又形成了一整套系統(tǒng)而嚴謹?shù)墓纼r方法及評估步驟，使房地產(chǎn)估價有章可循。另外，在房地產(chǎn)估價過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律，以及宏觀經(jīng)濟等有關(guān)理論和知識。因此，房地產(chǎn)估價雖然從現(xiàn)象上來看，是估價人員對房地產(chǎn)價格所作出的推測與判斷，但究其實質(zhì)并不是主觀臆斷，而是把房地產(chǎn)的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學(xué)性。

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　　二)房地產(chǎn)估價的藝術(shù)性

　　房地產(chǎn)估價必須遵循一套科學(xué)嚴謹?shù)墓纼r理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因為房地產(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計算出來的。房地產(chǎn)估價在一定程度上具有藝術(shù)性，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：

　　1.房地產(chǎn)估價人員需要有豐富的經(jīng)驗。

　　房地產(chǎn)估價是一項專業(yè)性很強的業(yè)務(wù)，估價人員必須具備豐富的經(jīng)驗，才能作出準確合理的判斷。準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經(jīng)驗。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來說，土地的形狀、地勢、地質(zhì)對價格產(chǎn)生影響;建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價格及成新度或折日額的數(shù)值;附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價值與價格;另外，對于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價值也需要估價人員清楚;對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價和租金。

　　房地產(chǎn)估價體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因為如此，有人將房地產(chǎn)估價定義為：為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時間的價值的科學(xué)與藝術(shù)。