2018年房地產估價師《理論與方法》訓練題五

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　　1.下面說法正確的是( )。

　　A.房地產估價師可以受聘于兩個房地產估價機構

　　B.委托人和估價報告使用者通常是估價利害關系人

　　C.依法從事房地產估價活動必須受到行政區(qū)域、行業(yè)限制

　　D.房地產估價報告應由估價師個人出具

　　2.在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般( )來判斷房地產評估價值的誤差范圍。

　　A.使用估價對象房地產的實際成交價格

　　B.使用政府公布的房地產交易指導價格

　　C.使用近一年內房地產的平均成交價格

　　D.依賴于老師證人測算的估價對象房地產的價值

　　3.某宗土地面積為2 000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是( )。

　　A.建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5 000 m2

　　B.建筑物地面一層建筑面積為1 400 m2，總建筑面積為5 000 m2

　　C.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5 500m2

　　D.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為2 500 m2

　　4.假設某類住宅的價格從3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求從900套上升到1 000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為( )。

　　A. -1.33

　　B. -0.66

　　C.0.66

　　D.1.53

　　5.在符合城市規(guī)劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用( )的行為。

　　A.宅基地所有權

　　B.空間利用權

　　C.地役權

　　D.建筑物相鄰關系

　　6.設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的( )的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

　　A.稅金

　　B.拍賣費用

　　C.土地使用權出讓金

　　D.土地使用成本

　　7.標準深度是道路對地價影響的轉折點，由此接近道路的方向，地價逐漸升高;由此遠離道路的方向，地價( )。

　　A.逐漸降低

　　B.逐漸升高

　　C.可視為基本不變

　　D.為零

　　8.房地產的供給曲線表示( )。

　　A.房地產的出售量與其價格之間的關系

　　B.房地產的出售量與購買者能力的關系

　　C.房地產的供給量與其價格之間的關系

　　D.房地產的供給量與購買者能力的關系

　　9.投資利息估算只有在( )中才需要。

　　A.比較法

　　B.傳統(tǒng)方法

　　C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　D.收益法

　　10.下列房地產不是按其經營使用方式來劃分的為( )。

　　A.出售型房地產

　　B.出租型房地產

　　C.辦公型房地產

　　D.自用型房地產

　　參考答案：1.B 2.D 3.C 4.D 5.B 6.C 7.C 8.C 9.B 10.C

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　　11.根據合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。在被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致時，應當向( )申請確認。

　　A.當地拆遷管理部門

　　B.當地國土部門

　　C.當地行政主管部門

　　D.城市規(guī)劃行政主管部門

　　12.購買某類房地產，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產的資本化率為( )。

　　A.6.0%

　　B.6.9%

　　C.8.8%

　　D.9.0%

　　13.某宗房地產預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產的報酬率為7%。該宗房地產的收益價格為( )萬元。

　　A.650

　　B.687

　　C.585

　　D.630

　　14.某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權。價格為1000元/m2，容積率為3。后經批準容積率擴大至3.6，此時開發(fā)商應補交地價為( )元/m2。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.600

　　15.城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的( )。

　　A.基準價格

　　B.平均價格

　　C.正常價格

　　D.市場價格

　　16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。

　　A.76 800

　　B.79 104

　　C.77 952

　　D.81 562

　　17.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.8%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　18.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，從而不便于商務辦公，導致需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生( )萬元的貶值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　19.某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命應為( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　20.下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是( )。

　　A.青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　B.征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　C.新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　D.地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　參考答案：11.D 12.B 13.A 14.B 15.B 16.B 17.C 18.C 19.B 20.C