2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》訓(xùn)練題三

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　　1、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是(　　)。

　　A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲

　　B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲

　　C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降

　　D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降

　　【正確答案】：A

　　2、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)(　　)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價。

　　A.合法原則

　　B.最高最佳使用原則

　　C.估價時點(diǎn)原則

　　D.替代原則

　　【正確答案】：B

　　3、假設(shè)建筑物重置價格為500萬元，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為10%，此時建筑物的每年折舊額是(　　)萬元。

　　A.12.9

　　B.14.3

　　C.11.3

　　D.15

　　【正確答案】：C

　　4、明確估價基本事項(xiàng)是實(shí)施估價的重要前提，實(shí)際估價中不能明確估價事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于(　　)。

　　A.估價委托人

　　B.估價利害關(guān)系人

　　C.承擔(dān)估價項(xiàng)目的估價師

　　D.估價對象的權(quán)利人

　　【正確答案】：C

　　5、替代原則是針對(　　)而言的。

　　A.房地產(chǎn)狀況

　　B.估價對象

　　C.估價結(jié)果

　　D.估價目的

　　【正確答案】：C

　　6、商品住宅可同時采用市場法、收益法和(　　)估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。

　　A.路線價法

　　B.成本估價法

　　C.長期趨勢法

　　D.假設(shè)開發(fā)法

　　【正確答案】：B

　　7、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是(　　)。

　　A.單位比較法需要將估價對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)

　　B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位

　　C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

　　D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果

　　【正確答案】：A

　　8、房地產(chǎn)的供給曲線表示(　　)。

　　A.房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關(guān)系

　　B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系

　　C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系

　　D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系

　　【正確答案】：C

　　9、現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其(　　)。

　　A.效用

　　B.花費(fèi)的成本

　　C.市場價值

　　D.投資價值

　　【正確答案】：A

　　10、當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會(　　)，房地產(chǎn)價格也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會(　　)，房地產(chǎn)價格也就會下落。

　　A.增加，增加

　　B.減少，減少

　　C.減少，增加

　　D.增加，減少

　　【正確答案】：D

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　　11、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲=1480+80i，乙類房地產(chǎn)價格變化趨勢為V乙=1500+60i,則該兩類房地產(chǎn)的價格增長趨勢相比(　　)。

　　A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)

　　B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)

　　C.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同

　　D.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比

　　【正確答案】：A

　　12、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分;估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為(　　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　【正確答案】：D

　　13、關(guān)于征收和征用，下列說法正確的是(　　)。

　　A.征收的實(shí)質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題

　　B.征用的實(shí)質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，可以不予補(bǔ)償

　　C.征用的實(shí)質(zhì)是一種臨時使用房地產(chǎn)的行為

　　D.征收是無償?shù)模饔檬怯袃數(shù)?/p>

　　【正確答案】：A

　　14、在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為(　　)。

　　A.名義價格

　　B.實(shí)際價格

　　C.市場價格

　　D.成交價格

　　【正確答案】：B

　　15、下列對假設(shè)開發(fā)法的估價前提說法中，正確的是(　　)。

　　A.自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

　　B.自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于或等于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

　　C.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，要小于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

　　D.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，要大于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

　　【正確答案】：A

　　16、在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是(　　)。

　　A.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價對象土地的原始取得途徑

　　B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點(diǎn)估價對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑

　　C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑，

　　D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價委托人提供的土地取得途徑

　　【正確答案】：B

　　17、某房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，土地價格為2000元/㎡;建筑面積為1000㎡，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/㎡。市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/㎡，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價值比重置價格低(　　)元/㎡。

　　A.200

　　B.300

　　C.700

　　D.1000

　　【正確答案】：B

　　18、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價值為(　　)萬元。

　　A.130.0

　　B.119.2

　　C.117.5

　　D.120.0

　　【正確答案】：D

　　19、從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是(　　)。

　　A.估價對象的真實(shí)價格

　　B.估價對象的實(shí)際成交價格

　　C.估價對象的重置價格

　　D.合格估價師的重新估價結(jié)果

　　【正確答案】：D

　　20、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部性在房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的(　　)。

　　A.相互影響性

　　B.壽命長久性

　　C.數(shù)量有限性

　　D.保值增值性

　　【正確答案】：A