2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》物業(yè)管理的特性

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　　物業(yè)管理的特性：

　　物業(yè)管理是一種新型的管理模式，它是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的產(chǎn)物。它與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中傳統(tǒng)的房屋管理是不同的，它以經(jīng)濟(jì)手段代替了行政手段，以有償服務(wù)代替了無償服務(wù)，因此社會化、專業(yè)化、契約化、市場化是現(xiàn)代物業(yè)管理的四個基本特性。

　　1.社會化

　　物業(yè)管理社會化有兩個基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人可以到社會亡去選聘物業(yè)管理企業(yè)，國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);二是物業(yè)管理企業(yè)可以在社會上去尋找代管的物業(yè)，業(yè)主與物業(yè)管理公司是平等的關(guān)系可以互相選擇。

　　2.專業(yè)化

　　物業(yè)管理的專業(yè)化是指由物業(yè)管理活動是由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求和物業(yè)管理合同的約定去實(shí)施專業(yè)化管理?？荚?amp;大&他的專業(yè)化有三層含義：一是有專門的組織機(jī)構(gòu)，具體體現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達(dá)到一定的專業(yè)水平。二是有專業(yè)人員的配備。具體體現(xiàn)在物業(yè)管理人員也要有一定的專業(yè)技能，要取得相應(yīng)的專業(yè)證書。三是有專門的設(shè)備工具。

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　　3.契約化

　　物業(yè)管理契約化是指由通過契約來確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)管理法律關(guān)系的建立是一個要式法律行為，必須由物業(yè)管理法律關(guān)系雙方簽訂書面的合同或契約。前期的物業(yè)管理合同是由開發(fā)商代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，而當(dāng)業(yè)主的人住率達(dá)到一定比例時就應(yīng)由業(yè)主召開業(yè)主大會選出業(yè)主委員會，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂一份新的物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同必須是以書面形式訂立，還必須交由當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理行政主管部門備案。

　　4.市場化

　　市場化是物業(yè)管理的最主要的特點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)管理的屬性是營利性的，是一種有償服務(wù)，所提供的服務(wù)是一種有價的商品，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。而且物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組成并運(yùn)作，它是一個自主經(jīng)營自負(fù)贏虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，既然是企業(yè)就要進(jìn)入市場，通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式來實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為，這就是市場化。