2017年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》經(jīng)濟適用住房政策存在的缺陷

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　　經(jīng)濟適用住房政策存在的缺陷：

　　經(jīng)濟適用住房是指以中、低收入家庭為供應對象，按照國家住宅建設標準(不含別墅、高級公寓、外銷住宅)建設，得到政府政策扶持的普通住宅。發(fā)展建設經(jīng)濟適用住房，對于啟動住房消費、加快住房建設、平抑房價、保障住房供應，特別是中低收入者的住房供應，都將產(chǎn)生積極作用。但幾年的實踐證明，經(jīng)濟適用住房政策不完善，存在下列缺陷，導致經(jīng)濟適用住房政策沒有達到預期目的，使部分人對經(jīng)濟適用住房的作用產(chǎn)生懷疑。

　　1、經(jīng)濟適用住房在住房市場中沒有發(fā)揮主導作用

　　我國房改的目標是建立以經(jīng)濟適用住房為中心的分類住房供應體系，但目前經(jīng)濟適用住房數(shù)量有限，整體規(guī)模小，根本不可能在住宅市場中占主導地位。主要表現(xiàn)在：(1)各地政府每年提供的經(jīng)濟適用住房遠遠不能滿足中低收入者的需求，使得新建經(jīng)濟適用住房市場供求失衡，許多地方出現(xiàn)搶購經(jīng)濟適用住房或排隊買房現(xiàn)象。(2)每年新建住房中，經(jīng)濟適用住房所占比重較小。(3)每年購買商品房的中低收入者人數(shù)遠遠超過了購買經(jīng)濟適用住房的人數(shù)。

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　　2、經(jīng)濟適用住房很難滿足中低收入者的實際需求

　　(1)我國中低收入者人數(shù)多，收入差距大，因此對住房的需求千差萬別，而市場上提供的住房相對單一。(2)一些地方政府考慮土地收益，發(fā)展經(jīng)濟適用住房積極性不高，多數(shù)新建的經(jīng)濟適用住房位置偏遠，對中低收入者來說不方便，住用成本高。(3)住宅建設要貫徹“三十年不落后”原則，適當超前，再加之政府對開發(fā)商監(jiān)管不力，導致經(jīng)濟適用住房市場出現(xiàn)大面積、高價位現(xiàn)象，將大部分中低收入者拒之門外。

　　3、一些高收入者長期占用經(jīng)濟適用住房

　　“富人”進入經(jīng)濟適用住房市場主要有三種途徑：(1)資格審查把關不嚴，導致部分高收入者進入。(2)我國居民收入申報工作不健全，部分高收入者隱形收入未統(tǒng)計，仍以中低收入者身份進入市場。(3)中等收入者購買經(jīng)濟適用住房后，隨著收入的增加，進入高收入行列。“富人”購買經(jīng)濟適用住房的現(xiàn)象已引起人們的關注，各地政府也采取相應措施加以杜絕。但是對于已入住的、目前仍占用經(jīng)濟適用住房的高收入者如何對待，政策沒有明確規(guī)定。

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