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2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》習(xí)題五

更新時(shí)間:2017-08-29 16:08:41 來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽211收藏42

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  案例一:

  某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過(guò)出讓取得,2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn),并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況,為此,在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡。

  請(qǐng)問(wèn):

  (1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

  (2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

  答案:

  (1)錯(cuò)誤有:

 ?、賾?yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

  ②應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模,確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期,以此計(jì)算投資利息。

  ③利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。

  (2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊:

  ①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

 ?、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

 ?、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌?chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

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  本文是環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您搜集整理的(房地產(chǎn)估價(jià)師論壇,隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流。


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  案例二:

  某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得,2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn),并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況,為此,在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.

  請(qǐng)問(wèn):

  1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

  2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

  參考答案:

  1)錯(cuò)誤有:

  ①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

  ②應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模,確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期,以此計(jì)算投資利息。

 ?、劾麧?rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。

  2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊:

 ?、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

  ②可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

 ?、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌?chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

  某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組,委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果,發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房,另一幢原為廠房,后自行改為辦公樓用于出租。

  (問(wèn)題1) 估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)( )用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。

  A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

  B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

  C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

  D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

  (問(wèn)題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?,?yīng)通過(guò)下列( )途徑。

  A.自行改變

  B.經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)改變

  C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準(zhǔn),并按法定程序辦理變更手續(xù)

  D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn),并按法定程序辦理變更手續(xù)

  答案:1、 B 2、B

  該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押,則為抵押目的的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為( )

  A.該兩幢建筑物抵押評(píng)估價(jià)值之和

  B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

  C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

  D.該兩幢建筑及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

  (問(wèn)題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn),則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )

  A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

  B.該兩幢建筑物的重新建造成本

  C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值

  D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

  答案:3、 D 4、D

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