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2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》習(xí)題二

更新時(shí)間:2017-08-29 15:48:18 來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽217收藏86

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  案例一:

  甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu))于20017年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告,銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多,銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估,并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。

  問(wèn)題:

  1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?

  2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?

  參考答案:

  1.復(fù)核估價(jià)時(shí),若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤,應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

  2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為:受××銀行委托,對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價(jià)值定義可表述為:在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下,確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。

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  案例二:

  A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過(guò)出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán),在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定,此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地,需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過(guò)調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力,同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用,遂向有關(guān)部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng),申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)。拆遷前委托C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),進(jìn)行了拆遷評(píng)估。B公司在拆遷中遇到釘子戶D,無(wú)正當(dāng)理由拒不與B公司簽訂拆遷協(xié)議,致使商品房建設(shè)難以進(jìn)行。此期間,商業(yè)中心建設(shè)按期進(jìn)行,并于次年5月完成施工任務(wù),并通過(guò)竣工驗(yàn)收。并及時(shí)辦理了該商業(yè)中心的《房屋所有權(quán)證》。隨后,B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其出租給E經(jīng)貿(mào)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng);而E經(jīng)貿(mào)公司由于自身原因,又將該商業(yè)中心轉(zhuǎn)租給個(gè)體戶F。在此之后,商品住宅建設(shè)開(kāi)始啟動(dòng),在建設(shè)過(guò)程中,為了融通資金,B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將先前建設(shè)的商業(yè)中心向建設(shè)銀行進(jìn)行了抵押,從而保證了商品住宅的按期完工。

  1、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲改變部分土地用途,首先需辦理( )手續(xù)?

  A.向土地管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

  B.向城市規(guī)劃部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

  C.向建設(shè)管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

  D.向房管部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

  2、責(zé)令限期拆遷決定發(fā)布后,若C戶仍不搬遷,下列關(guān)于強(qiáng)制拆遷正確的說(shuō)法是( )。

  A. A市房屋拆遷主管部門自行組織直接強(qiáng)制拆遷

  B. B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組織有關(guān)人員直接強(qiáng)制拆遷

  C. A市人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷

  D. A市房地產(chǎn)管理部門自行組織直接強(qiáng)制拆遷

  E.A市房屋拆遷主管部門依法申請(qǐng)人民法院進(jìn)行強(qiáng)制拆遷

  3.按國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理規(guī)定,C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)最少應(yīng)有( )名取得《房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)》并經(jīng)登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師

  A、3

  B.4

  C.5

  D.7

  E.9

  4、拆遷評(píng)估時(shí),C房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)房屋拆遷性質(zhì)、面積認(rèn)定應(yīng)掌握的原則包括( )。

  A、被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以現(xiàn)場(chǎng)堪查的結(jié)果為準(zhǔn)。

  B.被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。

  C.對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)

  D.對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)向城市房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)確認(rèn)

  E.對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的,可以向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的,可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

  5、該商業(yè)中心的房屋所有權(quán)登記屬于( ) 登記。

  A、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

  B、房屋所有權(quán)變更登記中華考試網(wǎng)

  C、房屋所有權(quán)初始登記

  D、房屋所有權(quán)注銷登記

  6、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與E經(jīng)貿(mào)公司在租賃合同簽訂后( )日內(nèi),辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

  A、30

  B、45

  C、60

  D、90

  7、針對(duì)E經(jīng)貿(mào)公司的轉(zhuǎn)租行為,下列說(shuō)法正確的包括 ( )。

  A、經(jīng)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同意,E經(jīng)貿(mào)公司可以依法將承租的商業(yè)中心轉(zhuǎn)租

  B、E經(jīng)貿(mào)公司可以將承租的商業(yè)中心轉(zhuǎn)租,不必經(jīng)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同意

  C、轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租合同不隨之變更、解除或者終止。

  D、轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。

  E.該轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)

  參考答案:

  1B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE

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