2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》習(xí)題第一章

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有(　)?！?011真題】

　　A.獨(dú)一無(wú)二

　　B.壽命長(zhǎng)久

　　C.供給有限

　　D.價(jià)值量大

　　E.保值增值

　　2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法，正確的有(　)。(2010年真題)

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

　　C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)是會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

　　E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

　　3、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有(　)。

　　A.具有公信力

　　B.估價(jià)對(duì)象的價(jià)值更大

　　C.實(shí)行有償服務(wù)

　　D.是由專業(yè)機(jī)構(gòu)專業(yè)人員完成的

　　E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)

　　4、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主體，原因不包括(　)。

　　A.國(guó)家法律規(guī)定

　　B.房地產(chǎn)是所有需要估價(jià)的資產(chǎn)中價(jià)值最大的

　　C.房地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少

　　D.房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形較少

　　E.房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身

　　5、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是(　)。(2009年試題)

　　A.增加抵押貸款

　　B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

　　C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

　　D.處置抵押房地產(chǎn)

　　E.租賃抵押房地產(chǎn)

　　6、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是(　)。

　　A.增加抵押貸款

　　B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

　　C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

　　D.處置抵押房地產(chǎn)

　　E.租賃抵押房地產(chǎn)

　　7、房地產(chǎn)租賃包括(　)。

　　A.房屋租賃

　　B.土地租賃

　　C.土地使用權(quán)租賃

　　D.動(dòng)產(chǎn)租賃

　　E.土地所有權(quán)租賃

　　8、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的是(　)。

　　A.企業(yè)所得稅

　　B.個(gè)人所得稅

　　C.印花稅

　　D.營(yíng)業(yè)稅

　　E.契稅

　　9、估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于(　)。

　　A.體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力

　　B.反映估價(jià)師的職業(yè)道德

　　C.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人

　　E.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　10、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有(　)。

　　A.做到誠(chéng)實(shí)正直公正執(zhí)業(yè)

　　B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目

　　C.未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

　　D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用

　　E.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章

　　11、在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有(　)。

　　A.獨(dú)立、客觀、公正

　　B.誠(chéng)實(shí)信用原則

　　C.替代原則

　　D.最高最佳利用原則

　　E.合法原則

　　12、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則(　)。

　　A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同

　　B.估價(jià)的方法有可能不同

　　C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性

　　E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途

　　13、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)可分為(　)。

　　A.暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)

　　B.三級(jí)資質(zhì)

　　C.二級(jí)資質(zhì)

　　D.一級(jí)資質(zhì)

　　E.臨時(shí)級(jí)資質(zhì)

　　14、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有(　)。(2011年真題)

　　A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估

　　B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)老師提供專業(yè)幫助

　　C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查

　　D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

　　E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告

　　15、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括(　)。

　　A.有資格證書即可勝任任何估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.誠(chéng)實(shí)與正直

　　C.公平競(jìng)爭(zhēng)

　　D.社會(huì)責(zé)任

　　E.保守秘密

　　16、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的內(nèi)容包括(　)。

　　A.評(píng)估制度

　　B.估價(jià)原則

　　C.估價(jià)程序

　　D.估價(jià)報(bào)告

　　E.職業(yè)道德

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　　三、判斷題

　　1、房地產(chǎn)不僅在轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)需要估價(jià)，而且房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　2、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害相關(guān)人。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　3、房地產(chǎn)被征用后損毀的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價(jià)值之差的補(bǔ)償。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　4、在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　5、在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門，是評(píng)估報(bào)告使用人，被征收人是評(píng)估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。(　)【2011年真題】

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　6、任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　7、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　8、每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　9、如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　10、對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋征收補(bǔ)償為目的進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房屋進(jìn)行估價(jià)。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　11、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國(guó)務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2004年8月中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與中國(guó)香港測(cè)量師學(xué)會(huì)完成了首批互認(rèn)。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

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　　答案部分：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀?！?/p>

　　2、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)(即為了各種估價(jià)目的，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估)，通常還從事房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

　　3、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：不同估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值會(huì)存在差異。

　　4、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。

　　5、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：估價(jià)的基本條件。

　　6、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：本質(zhì)區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的是專業(yè)意見、具有公信力。

　　7、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費(fèi)用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)。50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)。

　　8、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：前三個(gè)都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計(jì)算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。但是如果是房產(chǎn)稅，就需要了，因?yàn)橛?jì)稅依據(jù)和房地產(chǎn)價(jià)值有關(guān)。本題的綜合性較強(qiáng)。

　　9、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估所遭受的財(cái)產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。

　　10、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：征收征用都應(yīng)給予補(bǔ)償BD錯(cuò)，征用的范圍不僅限于房地產(chǎn)，C錯(cuò)。

　　11、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)

　　12、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：損失之和=污染治理費(fèi)用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值

　　租金凈收益現(xiàn)值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574

　　損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。

　　13、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是不可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。參見教材P31。

　　14、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由估價(jià)委托人的估價(jià)需要決定的。參見教材P29。

　　15、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和成本估價(jià)法估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。

　　16、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。

　　17、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。

　　18、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：估價(jià)師對(duì)于感到自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)估出合理的價(jià)值的，不應(yīng)當(dāng)承接

　　19、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：C項(xiàng)沒有規(guī)定，排除法。

　　20、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：C應(yīng)為擬定并推行房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則。

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：AD

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正確答案】：ADE

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)，B錯(cuò)誤;房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見，而不做價(jià)格保證，C錯(cuò)誤。

　　3、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的五大不同。

　　4、

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。

　　6、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：前三者都是需要的，處置抵押房地產(chǎn)和租賃抵押房地產(chǎn)不需要進(jìn)行評(píng)估抵押價(jià)值

　　7、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權(quán)租賃。

　　8、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：E是專門針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。

　　9、

　　【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

　　10、

　　【正確答案】：ACE

　　【答案解析】：B超越自己業(yè)務(wù)能力的估價(jià)項(xiàng)目是不可以承接的，對(duì)于部分超越了估價(jià)機(jī)構(gòu)專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請(qǐng)老師的方式提升自己的專業(yè)能力;D不能收取任何額外費(fèi)用。

　　11、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：估價(jià)原則除ACDE外，還有評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。

　　12、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：估價(jià)目的不同會(huì)影響估價(jià)報(bào)告的用途。

　　13、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)可分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)。

　　14、

　　【正確答案】：ADE

　　【答案解析】：A因?yàn)榇嬖诶嫦嚓P(guān)關(guān)系，應(yīng)該回避;D迎合了委托人的估價(jià)結(jié)果要求;E允許他人使用自己的名義。

　　15、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：

　　16、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：除BCDE外還有總則、術(shù)語(yǔ)、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果。

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對(duì)、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯(cuò)誤的。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　4、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：也包含無(wú)形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。P31最后一段～P32第一段內(nèi)容

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：估價(jià)目的是基礎(chǔ)，決定估價(jià)的其它方面。參見教材P29。

　　7、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　9、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補(bǔ)償目的的評(píng)估是可以不考慮租約限制的。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：城市房屋征收情況下，原有房屋會(huì)因?yàn)檎魇斩鴾缡В蚨渖系母鞣N未來(lái)權(quán)利都會(huì)消失。因而直接按照無(wú)租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)值評(píng)估。

　　11、

　　【正確答案】：Y

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