淺論房地產(chǎn)市場波動與估價機構(gòu)的風(fēng)險防范

　　【導(dǎo)讀】2017年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"淺論房地產(chǎn)市場波動與估價機構(gòu)的風(fēng)險防范"，希望對大家有所幫助，祝考試順利!

 　　這次全球金融危機對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大沖擊，全球房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個像坐過山車一樣劇烈的波動行情。中國的房地產(chǎn)市場在金融危機影響下，先是價格一路不斷下滑，繼而美國、歐盟等經(jīng)濟體大量發(fā)行鈔票造成了人們的預(yù)期通貨膨脹心理，為了保值，大量資金擁入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不斷攀高而被刷新，如此不穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場波動給估價機構(gòu)帶來了巨大的風(fēng)險。因此，在房地產(chǎn)市場波動的情況下，估價機構(gòu)只有準(zhǔn)確識別和正確防范好各種風(fēng)險，才能使估價機構(gòu)在競爭激烈的市場中有更大的發(fā)展空間。

　　一、精確分析房地產(chǎn)市場行情與發(fā)展趨勢

　　房地產(chǎn)價值的變化是不可避免且是持續(xù)不斷的，但這種變化的過程是循序漸進且又不易識別的。房地產(chǎn)當(dāng)前的價格通常不是基于其歷史價格或建造成本，而是取決于市場參與者對未來收益的預(yù)期。同時，社會、經(jīng)濟、政府和環(huán)境等因素的變化都會改變房地產(chǎn)的價值。市場交易的活躍與停滯，將影響房地產(chǎn)的供給和需求，進而影響每宗房地產(chǎn)的價值。房地產(chǎn)估價機構(gòu)總是極力要求估價師試圖找出房地產(chǎn)市場中影響房地產(chǎn)價值的現(xiàn)有和潛在的變化因素，但這種努力總是極其困難的。因此，精確分析房地產(chǎn)市場行情，努力把握好市場發(fā)展的趨勢，是估價機構(gòu)在風(fēng)險防范時要求估價師必須做好的重要工作。雖然房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性，但時刻關(guān)注聯(lián)系日益密切的全球經(jīng)濟影響下的房地產(chǎn)市場大行情，對本國、本地區(qū)市場行情的把握程度將產(chǎn)生重大影響。

　　二、準(zhǔn)確識別房地產(chǎn)市場波動時的各種潛在風(fēng)險

　　一個優(yōu)秀的估價機構(gòu)應(yīng)該具有準(zhǔn)確識別估價風(fēng)險的能力。在房地產(chǎn)市場波動時，必須認(rèn)真分析估價項目中可能存在的風(fēng)險，只有正確判斷出可能存在的風(fēng)險，才能更好的去規(guī)避風(fēng)險。房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風(fēng)險可歸納為兩類風(fēng)險：一類為外部風(fēng)險，來源于房地產(chǎn)估價機構(gòu)和評估師自身以外的風(fēng)險，如政策改變、市場突變等，此類風(fēng)險大多為不可控風(fēng)險，但可以采取措施來減少甚至規(guī)避風(fēng)險帶來的損害;另一類為內(nèi)部風(fēng)險，風(fēng)險來源于房地產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部和評估師自身，此類風(fēng)險大多為可控風(fēng)險，只要做好內(nèi)部風(fēng)險管理，便可將風(fēng)險發(fā)生的幾率降到最低。

　　(一)外部風(fēng)險

　　1、政策風(fēng)險

　　房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求關(guān)系的影響，另一方面受到政策變動的影響。可以說政策風(fēng)險對房地產(chǎn)價格的影響是相當(dāng)巨大的，此類風(fēng)險估價人員無法預(yù)測，如稅收政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策等，都會隨著國家宏觀調(diào)控的需要而不斷進行調(diào)整，估價機構(gòu)只有隨時把握政策走向，才能使評估價值更加接近市場價值。

　　2、投機風(fēng)險

　　投機風(fēng)險在此輪金融危機中所產(chǎn)生的危害是相當(dāng)巨大的，國際國內(nèi)投機商們將巨量的資金投入房地產(chǎn)行業(yè)進行投機，一旦資金鏈斷裂或進行惡意炒作，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來地震效應(yīng)。投機風(fēng)險會使房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房地產(chǎn)價值虛高時，出具高于真實價值的房地產(chǎn)評估價格，一旦市場波動較大，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在后期會面臨訴訟風(fēng)險。訴訟風(fēng)險可能來源于委托人，也可能來源于金融機構(gòu)。金融市場信息不對稱嚴(yán)重、創(chuàng)新與投機活動活躍、人為操縱與控制行為隱秘，微觀經(jīng)營風(fēng)險很容易擴散演化為系統(tǒng)性風(fēng)險，進而危害行業(yè)發(fā)展乃至實體經(jīng)濟運行，這將使房地產(chǎn)評估價值發(fā)生偏離。此類風(fēng)險，需要估價機構(gòu)把握全球金融市場動向，時刻關(guān)注國際金融形勢，多作風(fēng)險評價，力爭使我們的估價師做到先知先覺。

　　3、法律風(fēng)險

　　我國的房地產(chǎn)評估方面的法律條規(guī)一直是在不斷的探索與完善的過程中，法律的修改對評估程序、評估方法影響是根本性的，如果不按照最新的規(guī)定進行評估，評估出的房地產(chǎn)價格將不符合法律、規(guī)程的規(guī)定，進而出具錯誤的估價報告。因此，估價機構(gòu)需要估價師們時刻關(guān)注法律、規(guī)程方面的最新變動，嚴(yán)格按照最新要求進行操作，方可減少法律風(fēng)險的發(fā)生。

　　4、體制風(fēng)險

　　我國的評估體制尚不完善。由于歷史原因，評估機構(gòu)有事業(yè)性質(zhì)的，也有企業(yè)性質(zhì)的，雖然隨著市場化的發(fā)展，國家要求評估機構(gòu)脫鉤改制，大部分評估機構(gòu)走上了市場化發(fā)展的道路，但仍存在一些脫鉤改制不徹底、明脫暗未脫的評估機構(gòu)。由此造成的地方壟斷與惡意競爭，會使部分評估機構(gòu)為了業(yè)務(wù)發(fā)展甚至是生存的需要，而背上評估價值虛高或虛低的風(fēng)險。同時，由于與某些行政主管部門存在千絲萬縷的聯(lián)系，在其干預(yù)下，可能會導(dǎo)致評估有失公正，由此帶來的風(fēng)險由評估機構(gòu)承擔(dān)，也不利于評估行業(yè)的公平競爭和評估活動的規(guī)范。
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　　(二)內(nèi)部風(fēng)險

　　1、管理風(fēng)險

　　評估機構(gòu)的風(fēng)險需要通過嚴(yán)密的管理來加以控制。管理水平的高低，管理手段的正確與否，都將影響到評估報告的質(zhì)量。如果評估機構(gòu)管理松懈，沒有完善的評估操作手冊和質(zhì)量控制手冊，必然會大大增加風(fēng)險發(fā)生的可能性。管理團隊需要制定出完善的管理制度，對評估的程序，報告的格式、撰寫、審核、出具，評估成果的整理、歸檔、資源共享等，要有嚴(yán)格的規(guī)定。只有不斷借鑒、總結(jié)、提高評估機構(gòu)的管理能力，才能使評估機構(gòu)在市場上有更高信譽和地位。

　　2、技術(shù)風(fēng)險

　　技術(shù)風(fēng)險與估價師緊密聯(lián)系。出具高質(zhì)量的評估報告要求估計師在熟練掌握估價專業(yè)知識的同時，還要具備廣泛的經(jīng)濟、法律、金融、財務(wù)、管理等方面的知識。由于評估人員執(zhí)業(yè)水平的高低，對評估方法、評估原則、評估參數(shù)及評估對象及相關(guān)因素選擇及評估信息資料真實性的甄別、價格含義的把握等都將影響評估結(jié)果的科學(xué)性和可接受性，評估人員執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗不足都將增加評估的技術(shù)風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險最終將由估價機構(gòu)先予以承擔(dān)，因此，估價機構(gòu)對技術(shù)風(fēng)險的防范，要從估價師的素質(zhì)和水平方面來把握。

　　3、道德風(fēng)險

　　道德風(fēng)險是由估價人員的執(zhí)業(yè)態(tài)度而引發(fā)的。道德風(fēng)險已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價機構(gòu)的一個重要的風(fēng)險來源，如估價人員工作態(tài)度不認(rèn)真，受利益誘惑故意高估或低估房地產(chǎn)評估價值，接受與自身執(zhí)業(yè)能力不相符的業(yè)務(wù)等，都將使估價結(jié)果發(fā)生較大偏差，甚至是人為的擴大偏差。有些執(zhí)業(yè)道德敗壞的估價人員，為迎合委托人的特殊需要，從技術(shù)上和政策上打擦邊球，幫助委托人達到一些不可告人的目的。估價人員的道德風(fēng)險最終將轉(zhuǎn)嫁到估價機構(gòu)，從而給估價機構(gòu)帶來不可預(yù)測的損失。

　　4、業(yè)務(wù)風(fēng)險

　　業(yè)務(wù)風(fēng)險主要是指業(yè)務(wù)損失風(fēng)險。估價機構(gòu)承接業(yè)務(wù)量的多少，涉及到估價機構(gòu)的經(jīng)濟效益好壞。市場化運作的估價機構(gòu)是企業(yè)的一種，凡是企業(yè)都會以創(chuàng)造利潤為目的。因此估價機構(gòu)控制好業(yè)務(wù)風(fēng)險，可以避免業(yè)務(wù)跑單或估價人員私自接單。業(yè)務(wù)跑單風(fēng)險，將會導(dǎo)致評估機構(gòu)的客戶資源慢慢被蠶食。業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的好壞，將直接決定著一個估價機構(gòu)在市場上生存空間的大小。

　　三、正確提出估價機構(gòu)的風(fēng)險防范策略

　　在準(zhǔn)確識別房地產(chǎn)市場波動時的種種潛在風(fēng)險的基礎(chǔ)上，必須提出正確的風(fēng)險防范策略，才能減少風(fēng)險的損害，甚至是規(guī)避風(fēng)險的發(fā)生。識別風(fēng)險，要能從表面看到實質(zhì)，防范風(fēng)險，措施要從抽象做到具體。風(fēng)險防范策略是從戰(zhàn)略上考慮的，涉及到長遠利益;風(fēng)險防范措施是從戰(zhàn)術(shù)上考慮的，涉及到當(dāng)前利益。有時候，正確提出風(fēng)險防范策略是相當(dāng)困難的，但只有在不斷的摸索和實踐中，才能使自己的風(fēng)險防范策略更加完善，才能將風(fēng)險給估價機構(gòu)造成的損失減到最小。

　　1、加強管理，完善規(guī)章制度建設(shè)

　　加強管理主要從加強人員管理和業(yè)務(wù)管理兩個方面著手。人員管理是首要的，任何事情都是以人為本的，只有管理好人，才能管理好人做的事。人的本性是不愿意受人支配的，俗話說人管人見鬼神，制度管人管一群，因此完善規(guī)章制度涉及到一個估價機構(gòu)的生命力。無論市場如何波動，先進的管理和完善的制度，都將是估價機構(gòu)風(fēng)險防范的基石。

　　2、健全質(zhì)量控制體系，完善人員監(jiān)督機制

　　有效防范估價機構(gòu)的風(fēng)險，必須配有健全的質(zhì)量控制體系和完善的人員監(jiān)督機制。一方面評估機構(gòu)應(yīng)建立并不斷健全質(zhì)量控制體系。一是要對承接業(yè)務(wù)進行風(fēng)險評估。選擇經(jīng)驗豐富、業(yè)務(wù)熟練的評估人員對項目進行考察與研究，從源頭上對風(fēng)險進行評估，并提出初步的風(fēng)險防范措施。二是承接業(yè)務(wù)要謹(jǐn)慎。要對委托目的、范圍、要求、時限等進行充分了解、分析，如客戶有特殊要求更應(yīng)慎重對待。三是出具報告要遵循估價規(guī)范。在評估業(yè)務(wù)實施過程中，一定要遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范，作到調(diào)查充分，研究深入，工作敬業(yè)，嚴(yán)格遵守估價規(guī)程。四是建立估價復(fù)審制度。復(fù)審制度不僅可以及時糾正報告質(zhì)量上存在的問題，而且可以綜合多名估價師的估價經(jīng)驗和估價藝術(shù)，從而有效地降低評估風(fēng)險。另一方面房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)不斷完善評估人員的監(jiān)督機制。，對評估人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅決查處，以促進評估工作水平的提高。

　　3、加強培訓(xùn)，提升估價師的整體素質(zhì)

　　房地產(chǎn)評估機構(gòu)提供的是服務(wù)。高質(zhì)量的服務(wù)，必須要有高素質(zhì)的評估人員支持。對評估人員加強培訓(xùn)，可以提升評估機構(gòu)的整體服務(wù)水平。而且，評估技術(shù)和方法總是在實踐中不斷更新和發(fā)展的，估價人員必須學(xué)習(xí)應(yīng)用最新的估價理論與方法，做到與時俱進。當(dāng)然，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的聲譽和權(quán)威性不是依靠其所擁有估價師的數(shù)量建立的，估價師整體素質(zhì)對估價機構(gòu)在行業(yè)內(nèi)地位的確定起決定性作用。因此，估價機構(gòu)不應(yīng)僅僅注重規(guī)模、資質(zhì)的上等級，更要注重在規(guī)模、業(yè)務(wù)擴展的同時，提高本機構(gòu)人員的綜合水平，否則缺乏具有綜合素質(zhì)的高水平人才這一問題，會形成估價機構(gòu)發(fā)展的瓶頸。采取積極有效的措施留住人才，對于優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價師不僅要留得住，而且還要最大限度的發(fā)揮其才干，同時不斷充實人才隊伍，逐步增強竟?fàn)幠芰Α?/p>

　　4、加強職業(yè)道德建設(shè)

　　職業(yè)道德是房地產(chǎn)評估行業(yè)自律的重要內(nèi)容。良好的職業(yè)道德可以使評估師對估價機構(gòu)和委托人愿意承擔(dān)更多的責(zé)任。一名負(fù)責(zé)任的評估師會主動去規(guī)避風(fēng)險，這對房地產(chǎn)評估師師自身和估價機構(gòu)都是有益的。房地產(chǎn)評估是公正性的獨立中介服務(wù)行業(yè)，評估人員在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)恪守職業(yè)道德，遵循合法、獨立、公正、客觀原則。在實際操作中，一方面一些評估機構(gòu)和個人為某種利益或其他原因提供虛假報告，導(dǎo)致評估結(jié)果失真，對相關(guān)利益主體產(chǎn)生影響;另一方面，一些評估機構(gòu)為取得評估業(yè)務(wù)，采用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，競相壓價，形成惡性競爭，損害行業(yè)健康、良性地發(fā)展。追根到底，職業(yè)道德意識淡薄是職業(yè)道德風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。

　　在房地產(chǎn)市場波動較大時，房地產(chǎn)估價機構(gòu)只有在準(zhǔn)確識別出存在的風(fēng)險的基礎(chǔ)上，提出正確的風(fēng)險防范策略，才能有效地防范風(fēng)險給估價機構(gòu)所帶來的損失，才能不斷提高競爭力，增強抵抗風(fēng)險的能力?？刂坪蔑L(fēng)險后，給社會提供高質(zhì)量、全方位、多層次的專業(yè)服務(wù)，就會贏得市場，就會得到社會的認(rèn)可，才能使估價機構(gòu)在不斷變化的市場中立于不敗之地。
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