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房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括的幾個程序?

更新時間:2017-07-27 15:57:14 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽125收藏37

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  問題:

  房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括的幾個程序?

  答疑:

  1、前期的準(zhǔn)備

  前期準(zhǔn)備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批,規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批,進行設(shè)計施工,土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的”五證”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同,取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中,土地的取得是最重要的。現(xiàn)階段,土地的取得有兩種方式:劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用,劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金,不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同,交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外,都屬于這種方式。同樣,如果要在劃撥土地上進行開發(fā),也要交納土地出讓金,將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分為:居住用地70年,工業(yè)用地50年,商業(yè)用地40年等。

  2、建筑施工階段

  建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段,為了更快的收回成本,回籠資金,實現(xiàn)贏利,開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售。

  3、銷售階段

  銷售階段是開發(fā)商出售商品房,回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段,預(yù)售即通常所說的期房銷售,是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售,現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金,目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。

  預(yù)售條件:

  《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定:

  (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;

  (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證;

  (三)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

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  第六條規(guī)定:商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進行商品房預(yù)售。

  商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件:

  (一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

  (二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;

  (三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

  (四)已通過竣工驗收;

  (五)拆遷安置已經(jīng)落實;

  (六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

  (七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

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