房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度?
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問題:
房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度?
答疑:
1996年8月23日國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》(國發(fā)[1996]35號)。該通知規(guī)定從1996年開始,對各種經(jīng)營性投資項目,包括國有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開發(fā)項目和集體投資項目試行資本金制度,投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設(shè)。
(一)項目資本金的概念
投資項目資本金,是指在投資項目總投資中,由投資者認(rèn)購的出資額,對投資項目來說是非債務(wù)性資金,項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù);投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益,也可轉(zhuǎn)讓其出資,但不得以任何方式抽出。
(二)項目資本金的出資方式
項目投資資本金可以用貨幣出資,也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資,但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)依照法律、法規(guī)評估其價值,且不得高估或低估。工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%,國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月,為加強宏觀調(diào)控,調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu),國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號),將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用住房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。2009年4月29日,國務(wù)院常務(wù)會議決定降低現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項目資本金比例,其中包括商品住房。
注:2009年5月25日,國務(wù)院出臺了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)〔2009〕27號),該文件規(guī)定,“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%”。中華考試網(wǎng)
房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度,即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金,可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范行為,減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。
注:關(guān)于普通商品住房:
1、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》規(guī)定,享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時滿足以下條件:(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;(2)單套建筑面積在120㎡以下;(3)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
2、目前,各地普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)不一,
(1)烏魯木齊規(guī)定,普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足2個條件:單套住房建筑面積在140平方米以下(含140平方米);實際成交價格低于同級地段住房平均交易價格的1.4倍。
(2)常州市的普通商品住房原則上應(yīng)同時滿足;住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以上、單套建筑面積在 144 平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1.44 倍以下。
例題1:2006年1月,某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟適用住房項目,總投資2億元,則該項目資本金應(yīng)不低于( )萬元。
A.4000
B.5000 考試用書
C.6000
D.7000
答案:A
解析:2億元×20%=4000萬元。
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例題2:2005年1月,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán),投資6000萬元開發(fā)商品住宅。
1.甲公司實施該項目的項目資本金不得少于( )萬元。
A.1200
B.1800
C.2100
D.3000
答案:C
解析:6000萬元×35%=2100萬元。
例題3:目前國家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于( )。
A.20%
B.35%
C.40%
D.50%
答案:B
解析:國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā){2004}13號),將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金比例由20%提高到35%。
例題4:某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目,預(yù)計總投資為1億元,其項目資本金應(yīng)當(dāng)不低于( )萬元。
A.2000
B.2500
C.3000
D.3500
答案:D
解析:1億元×35%=3500萬元。
例題5:2005年1月,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán),投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱乙機構(gòu))對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷人李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于2005年10月1日動工,由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。 該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式,于2006年2月以5000元/㎡的價格預(yù)購了一套80㎡的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人,售房收入44萬元。
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