2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬訓(xùn)練題四

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　　案例1：

　　某企業(yè)購(gòu)得一個(gè)已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。

　　問(wèn)題：

　　請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。

　　參考答案：

　　1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱(chēng)之為“爛尾樓”，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)購(gòu)置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購(gòu)置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。

　　2.具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過(guò)程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。

　　3.除需考慮以上問(wèn)題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡?lèi)似商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、利率、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、報(bào)酬率(資本化率)等。

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　　案例2：

　　甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)經(jīng)葶收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷(xiāo)售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷(xiāo)售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷(xiāo)售完成，實(shí)際銷(xiāo)售費(fèi)用與預(yù)提的銷(xiāo)售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應(yīng)分得1368.55萬(wàn)元。

　　問(wèn)題：

　　若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?

　　參考答案：

　　1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應(yīng)分得1395萬(wàn)元，乙應(yīng)分得1367.1萬(wàn)元。

　　3.因?yàn)?，如果乙拿走的房屋用于銷(xiāo)售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)雙方可各分得1395萬(wàn)元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。

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