2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》國有土地使用權(quán)出讓價格評估

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　　國有土地使用權(quán)出讓價格評估：

　　(1)取得國有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地”。

　　(2)出讓方式及價格管理《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式”。這是對土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。

　　拍賣方式是指國有土地所有者代表在指定的時間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價競投，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價格的方式。

　　招標(biāo)方式是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人以書面投標(biāo)形式，競投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價格的方式。

　　協(xié)議方式是指土地使用權(quán)有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進(jìn)行一對一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式國家作價入股授權(quán)經(jīng)營。

　　(3)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”

　　(4)國有土地使用權(quán)出讓價格評估的特點(diǎn)1)國有土地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn);2)估價時點(diǎn)一般為估價作業(yè)期以后某一時點(diǎn);3)不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法;4)搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性。

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　　(5)各種主要估價方法在國有土地使用權(quán)出讓價格評估中的應(yīng)用國有土地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等。

　　1)市場法市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)可比實(shí)例較多時普遍采用的一種方法。評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實(shí)例(一般為3例以上)。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)價格。

　　2)假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是評估國有土地使用權(quán)出讓價格的常用方法之一。其方法運(yùn)用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價格。

　　3)成本法成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);二是土地使用權(quán)出讓金或者地價款;三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的金額，可根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。土地使用權(quán)出讓金或地價款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。

　　4)基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正法是指以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價為依據(jù)，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。土地的基準(zhǔn)地價是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點(diǎn)的平均價值水平?；鶞?zhǔn)地價修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況(包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等)的比較修正，由基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。

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