2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》房屋租賃價格評估的常用方法

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　　房屋租賃價格評估的常用方法：

　　(一)市場法

　　市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場交易實例時，不僅應了解交易實例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時的不可或缺的比較項目。只有全面而準確地選取可比實例及其實例比較項目，并在此基礎上進行適當修正調(diào)整，才可能得出反映市場價值標準和估價對象特點的租賃價格。

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　　(二)收益法

　　收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)租賃凈收益為租賃收入(主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入)扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取舍，應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風險程度。

　　(三)成本法

　　在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不易準確預測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構(gòu)成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價時，應先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標準確定;也可采用按工程造價估算等方法求取。

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