2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

　　【摘要】"房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理：

　　房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，由于設(shè)計(jì)管理的疏忽會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。當(dāng)這些事發(fā)生時(shí)開發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計(jì)公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計(jì)公司配合不積極，方案總不能達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計(jì)不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計(jì)多，造成設(shè)計(jì)變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無法控制的成本漏洞。

　　其實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作的混亂責(zé)任完全在開發(fā)商自身的管理。房地產(chǎn)開發(fā)商要集成社會(huì)各種資源才能完成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這其中包括市場(chǎng)研發(fā)、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本測(cè)算、建筑工程總包及工程專項(xiàng)分包、園林市政工程施工、營(yíng)銷策劃、融資管理等，這些人或公司都是房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與者，但這其中有很少一部分是開發(fā)商自己項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員，大多工作都是通過承包和采購(gòu)的形式完成的，而設(shè)計(jì)工作是貫穿項(xiàng)目始終的，對(duì)設(shè)計(jì)公司合理準(zhǔn)確的采購(gòu)，對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。

　　每一個(gè)項(xiàng)目都是要分階段來完成的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該分成幾個(gè)階段呢?每個(gè)階段的內(nèi)容是什么?設(shè)計(jì)工作在每個(gè)階段的任務(wù)是什么?

　　對(duì)于不同的項(xiàng)目、不同的公司管理風(fēng)格項(xiàng)目階段的劃分可能會(huì)有所不同，用項(xiàng)目管理理論結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的實(shí)際出發(fā)，同時(shí)結(jié)合中國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)的特點(diǎn)，項(xiàng)目可以分成以下幾個(gè)階段：?jiǎn)?dòng)階段——設(shè)計(jì)階段——工程計(jì)劃階段——工程施工階段——控制階段——收尾階段

　　以上階段是項(xiàng)目被批準(zhǔn)開展后的項(xiàng)目生命周期，之前的項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目分析過程即可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書不包括其中。

　　很多住宅或商業(yè)項(xiàng)目在其項(xiàng)目周期還未結(jié)束時(shí)就已經(jīng)開始其產(chǎn)品生命周期的銷售階段，PMI的項(xiàng)目管理知識(shí)體系PMBOK沒有類似的論述，在隨后的論述中我們簡(jiǎn)單的分析一下此階段在房地產(chǎn)項(xiàng)目周期中所處的位置。

　　1.啟動(dòng)階段。設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項(xiàng)目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動(dòng)階段首先明確項(xiàng)目批準(zhǔn)的原因，市場(chǎng)需求、營(yíng)運(yùn)需求、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項(xiàng)目開展的依據(jù)。作為一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，啟動(dòng)階段更多的是明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項(xiàng)目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個(gè)職能部門，啟動(dòng)階段明確各項(xiàng)目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要明確項(xiàng)目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。拿住宅項(xiàng)目為例，住宅社區(qū)—別墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過每次對(duì)項(xiàng)目的定義加深，明確項(xiàng)目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說的概念設(shè)計(jì)，同時(shí)制定產(chǎn)品范圍說明書，和項(xiàng)目章程一起作為項(xiàng)目開展的原始依據(jù)。

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　　2.設(shè)計(jì)階段。這個(gè)階段又分為設(shè)計(jì)采購(gòu)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。

　　1)設(shè)計(jì)采購(gòu)時(shí)選擇合適的設(shè)計(jì)公司通過合同的形式承包項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)采購(gòu)可以用兩種方式進(jìn)行，直接指定設(shè)計(jì)公司和招投標(biāo)選擇設(shè)計(jì)公司。直接指定公司長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)師，這可以根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、老師判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設(shè)計(jì)公司建立合同關(guān)系。方案招投標(biāo)可以分內(nèi)部招標(biāo)和公開招標(biāo)，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。

　　2)產(chǎn)品設(shè)計(jì)是在概念設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上深化建筑設(shè)計(jì)，這包括方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀綠化設(shè)計(jì)方案、建筑單體設(shè)計(jì)方案。作為一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這三項(xiàng)內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時(shí)考慮同時(shí)深化。初步設(shè)計(jì)階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案通過要經(jīng)過兩道門檻。

　　首先是項(xiàng)目投資人或發(fā)起人的認(rèn)可，我們暫且把項(xiàng)目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡(jiǎn)單的方法理解產(chǎn)品是非常重要的，有很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實(shí)這不是老板的錯(cuò)，是我們規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設(shè)計(jì)方案的真實(shí)信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個(gè)門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設(shè)計(jì)而是整個(gè)項(xiàng)目的管理。

　　其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項(xiàng)目始終的重要工作。對(duì)國(guó)家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多吸取同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)作為本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.工程計(jì)劃階段。這是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵階段，要制定工程施工總體計(jì)劃，其基礎(chǔ)就是施工圖。施工圖設(shè)計(jì)包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應(yīng)該是詳細(xì)的涵蓋了所有項(xiàng)目范圍，而大部分的材料設(shè)備采購(gòu)也應(yīng)該在這個(gè)過程完成，并成為施工圖的內(nèi)容詳細(xì)表述，這其中也包括專項(xiàng)設(shè)計(jì)的采購(gòu)，例如高層建筑項(xiàng)目的幕墻設(shè)計(jì)、住宅項(xiàng)目的燃?xì)庠O(shè)計(jì)等。各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)越細(xì)致項(xiàng)目成本預(yù)算就越完整詳細(xì)，項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目進(jìn)度也能更有效的控制。對(duì)于大多數(shù)建設(shè)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此時(shí)已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設(shè)計(jì)部門必須提供準(zhǔn)確的詳細(xì)的設(shè)計(jì)信息，把設(shè)計(jì)語(yǔ)言翻譯成大眾語(yǔ)言進(jìn)行宣傳，吸引客戶同時(shí)讓客戶準(zhǔn)確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯(cuò)空的信息傳遞給未來的客戶。

　　4.工程施工階段。按照項(xiàng)目總體計(jì)劃按部就班的進(jìn)行施工組織，這個(gè)階段的工作完全是通過向外承包完成的。設(shè)計(jì)管理主要參與的是以下控制階段的工作。

　　5.控制階段。是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進(jìn)度、成本以項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計(jì)管理要及時(shí)準(zhǔn)確地審核各種變更，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)提出準(zhǔn)確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計(jì)劃，同時(shí)還要提出對(duì)項(xiàng)目有利的變更申請(qǐng)，例如變更新技術(shù)可以提高工程進(jìn)度和質(zhì)量。

　　6.收尾階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進(jìn)行收尾，其中設(shè)計(jì)管理很重要的工作就是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這對(duì)一個(gè)公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個(gè)項(xiàng)目的完整歷史紀(jì)錄會(huì)成為其他新項(xiàng)目的模版、風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)、數(shù)據(jù)庫(kù)、老師庫(kù)。

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