2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》訓(xùn)練題五

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》訓(xùn)練題"是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》訓(xùn)練題五"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　1、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示( )。

　　A、價(jià)格

　　B、常數(shù)

　　C、價(jià)格變動率

　　D、時(shí)間

　　答案：D

　　2、在市場法中，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于( )調(diào)整。

　　A、權(quán)益狀況

　　B、區(qū)位狀況

　　C、實(shí)物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為( )。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用( )。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實(shí)際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價(jià)格。

　　5、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)( )。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

　　6、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為( )。

　　A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

　　B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

　　C、編制深度百分率表

　　D、劃分路線價(jià)區(qū)段

　　答案：A

　　7、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)之后，有關(guān)方面對其估價(jià)結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )。

　　A、1998年6月30日

　　B、現(xiàn)在

　　C、重新估價(jià)的作業(yè)日期

　　D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期

　　答案：A

　　解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。

　　8、報(bào)酬率=( )+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠。

　　A、平均利潤率

　　B、安全利率

　　C、經(jīng)濟(jì)增長率

　　D、銀行貸款利率

　　答案：B

　　9、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的( )這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。

　　A、供需與價(jià)格

　　B、需求與價(jià)格

　　C、供給與價(jià)格

　　D、供給與需求

　　答案：D

　　10、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中( )是龍頭。

　　A、估價(jià)目的

　　B、估價(jià)對象

　　C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D、估價(jià)目的和估價(jià)對象

　　答案：A

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　　11、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計(jì)，該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為( )元/平方米

　　A. 2390

　　B. 2410

　　C. 2430

　　D. 2450

　　答案：B

　　解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米

　　12、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率( )

　　A. 等于報(bào)酬率

　　B. 大于報(bào)酬率

　　C. 小于報(bào)酬率

　　D. 無法知道

　　答案：A

　　解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。

　　13、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為( )%

　　A. 6

　　B. 6.9

　　C. 8.8

　　D. 9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　14、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有( )

　　A. 利息率

　　B. 折現(xiàn)率

　　C. 內(nèi)部收益率

　　D. 空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。

　　15、基本完好房的成新率為( )

　　A. 十、九成新

　　B. 九、八成新

　　C. 八、七成新

　　D. 七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般損壞房：五、四成;

　　4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。

　　16、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為( )

　　A. 4858

　　B. 5200

　　C. 2700

　　D. 6264

　　答案：B

　　解析：根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來若干年后的價(jià)格公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬元

　　17、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元

　　A. 100

　　B. 42

　　C. 63

　　D. 77

　　答案：A

　　解析：根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費(fèi)用，然后兩個(gè)結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價(jià)格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬元。

　　18、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元

　　A. 225.00

　　B. 237.50

　　C. 381.25

　　D. 395.83

　　答案：C

　　解析：根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定數(shù)額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬元。

　　19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。

　　A.最佳用途和最佳規(guī)模 B.最佳約度

　　C.最佳規(guī)模和最佳約度 D.最佳用途

　　答案：C

　　解析: 它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系;另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

　　20、采用收益法測算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/Y+b/Y2表示( )

　　A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增

　　B. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減

　　C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增

　　D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減

　　答案：A

　　解析：這是收益年限為無限年時(shí)的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。

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