2017年房地產估價師《理論與方法》土地的概念

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　　土地的概念：

　　(一)對土地的各種定義

　　1.土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認識。

　　2.土地是“地球上陸地的表層，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)包括水域在內。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。”

　　3.土地是自然物、自然力或自然資源。

　　(二)房地產估價中的土地定義

　　對于房地產估價來說，土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間。具體一宗土地的范圍可分為3層：(1)地面;(2)地面以上一定范圍內的空間(簡稱地上空間);(3)地面以下一定范圍內的空間(簡稱地下空間)。

　　一宗土地的地面范圍，是地球表面的該宗土地的“邊界”所圍繞的面積。例如，政府出讓土地使用權的地塊，其范圍通常是根據標有坐標點的用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門或土地管理部門，在地塊各轉點釘樁、埋設混凝土界樁或界石來確認，面積大小依水平投影面積計算。

　　(三)土地利用所受的限制

　　土地利用所受的限制，分為兩個方面：一是受自身能力的限制，如建筑技術、經濟實力等，二是受自身能力以外的限制，以下所講均為這方面的限制。

　　對土地利用的限制可歸納為3個方面：(1)土地權利的設置以及行使的限制;(2)房地產相鄰關系的限制;(3)土地使用管制。

　　1.從土地權利的設置以及行使的限制來看，中國大陸目前主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權。其中，所有權屬于自物權，其余屬于他物權。他物權是對他人之物所擁有的權利，是對所有權的限制。拿地役權來說，對于供用地而言，它是他人對土地享有一種有限的使用權，字面的意思是該土地為他人服役。地役權在給他人方便時，土地所有人或土地使用權人有可能受到某種損失，所以，地役權的存在會降低土地的價值。

　　2.從房地產相鄰關系的限制來看，房地產所有人或使用人在自己的房地產內從事工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權利時，負有注意防免損害相鄰房地產的義務，就相鄰房地產所有人或使用人而言，則享有請求房地產所有人、使用人注意防免損害發(fā)生的權利。相鄰關系的實質，從義務方面來說是對房地產所有權、使用權的一種限制。

　　在現實中，主要存在2類相鄰關系：(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)(1)通風、采光、排水、排污的相鄰關系。例如，相鄰關系人在建造建筑物時，應當照顧到周圍相鄰人的實際需要，與相鄰建筑物保持適當距離并且適當限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。(2)險情危害的相鄰關系。

　　3.從土地使用管制來看，對于房地產估價來說，有意義的土地使用管制主要是耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規(guī)劃。例如，城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率和建筑密度等的規(guī)定。其中，容積率是一塊土地上建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值，即：容積率=總建筑面積÷土地總面積。容積率有包括±0.00以下地下建筑面積的容積率和不包括±0.00以下地下建筑面積的容積率。故在估價時一定要了解清楚所說的容積率的確切內涵。

　　建筑密度又稱建筑覆蓋率，通常是指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例，即：建筑密度=建筑基底總面積÷土地總面積。建筑密度有時還采用建筑物的最大水平投影面積占土地總面積的比例來表示。城市規(guī)劃一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作為建筑物的綠地和交通，滿足建筑物的通風、采光、防火以及居住者的隱私權等要求。如果各層建筑面積均相同，則有：容積率=建筑密度X建筑層數。因為：總建筑面積=土地總面積X建筑密度X建筑層數。

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　　(四)對一宗土地的基本認識

　　1、坐落。包括所處的區(qū)域和具體地點，可從國家、地區(qū)、城市、鄰里、地點5個從宏觀到具體的層次來認識。

　　2.面積。此為依法確認的面積，通常以平方米(m2)表示。

　　3.形狀。通常用圖(如宗地圖)來說明。

　　4.四至。對其描述的順序最好為東、南、西、北。

　　5.地勢。包括地勢高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性等。

　　6.周圍環(huán)境、景觀。通常用圖片來說明。

　　7.利用現狀。包括現狀用途;土地上有無建筑物、其他附著物;如果有建筑物、其他附著物，還需要進一步了解該建筑物、其他附著物的情況。

　　8.產權狀況。由于土地權利的種類和內容均能影響其價值，因此，進行房地產估價應特別注意調查了解土地權利狀況。在中國大陸目前的土地制度下，主要了解是國家所有的土地還是農民集體所有的土地;是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權;屬于出讓土地使用權的，其剩余土地使用年限有多長及可否續(xù)期;土地取得手續(xù)是否完備;是否抵押、典當或為他人提供擔保;是否涉案;產權是否有爭議;是否為臨時用地;是否屬于違法占地等。

　　9.地質和水文狀況。包括地基的承載力、地下水位的深度等。

　　10.基礎設施完備程度和土地平整程度。(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)是指道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的完備程度和土地的平整程度，即通常所說的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。

　　11.土地使用管制。對于城市建設用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括：(1)土地用途;(2)建筑高度;(3)容積率;(4)建筑密度;(5)建筑后退紅線距離(是規(guī)定建筑物應距離城市道路或用地紅線的程度);(6)建筑間距;(7)綠地率(是指用地紅線內綠化用地總面積占土地總面積的比例);(8)交通出入口方位;(9)停車泊位;(10)建筑體量、體型、色彩;(11)地面標高;(12)其他要求。

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