2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別

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　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別：

　　如何正確估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險呢?通常的辦法是計算投資風(fēng)險率,其計算方法有以下幾種。

　　(一)采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標(biāo)來識別

　　1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實性。計算公式為:

　　營業(yè)率=年營業(yè)總費用/年計劃總收入

　　據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明,新公寓樓營業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險太大。

　　2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費后的收入,是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。

　　償債收益比=營業(yè)凈收入/要求的年償債額

　　償債收益比數(shù)值越小,該項借款投資的風(fēng)險越大;反之,則風(fēng)險越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。

　　3.保本占用率。保本占用率是計算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計算公式為:

　　保本占用率=(年營業(yè)總費用+要求的年償債額)/年計劃總收入

　　保本占用率越高,投資風(fēng)險越大?？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為85%-90%。

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　　(二)概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法

　　由于風(fēng)險度量涉及到房地產(chǎn)投資項目可能結(jié)果的概率分布,因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查,有已開發(fā)項目的資料,可以使用數(shù)理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計,甚至通過統(tǒng)計檢驗,但其結(jié)果只能在相對意義上代表擬開發(fā)項目的概率分布。這是因為各個房地產(chǎn)項目之間的差異較大,有時相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。

　　但如果某一房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的可能結(jié)果有幾種,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi,則其數(shù)學(xué)期望為:

　　如果投資者將投資報酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學(xué)期望是合符情理的。因為在統(tǒng)計的意義上真實的投資報酬率出現(xiàn)在數(shù)學(xué)期望左右的概率最大。那么此標(biāo)準(zhǔn)差就描述了預(yù)期結(jié)果與實際結(jié)果的“平均”變動程度,因此可作為一種風(fēng)險的度量。標(biāo)準(zhǔn)差越大,風(fēng)險越大,標(biāo)準(zhǔn)差越小,風(fēng)險越小。用標(biāo)準(zhǔn)差度量投資風(fēng)險的優(yōu)點是概念比較清楚直觀,可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計一整套理論和方法。在降低投資風(fēng)險的投資組合理論中,這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點是準(zhǔn)確的概率分市Pi不易找出?？紤]到相同的標(biāo)準(zhǔn)差,對于期望值不同的投資項目,它所表達的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度,也即風(fēng)險大小,應(yīng)該是不同的。期望值大時,風(fēng)險應(yīng)小些,期望值小時,風(fēng)險應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來度量風(fēng)險:

　　R=б/E

　　怎樣的R值是小(大)風(fēng)險,與投資者的風(fēng)險偏好性格有關(guān)。但R接近1的風(fēng)險,通常是投資者不愿接受的風(fēng)險。R>1的風(fēng)險,是很多投資者不能忍受的風(fēng)險。也可以用Δ=E-б這一絕對數(shù)來度量風(fēng)險。

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