2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》房地產(chǎn)價格的特征

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　　房地產(chǎn)價格的特征：

　　房地產(chǎn)價格的特征主要有下列5個：

　　(1)房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金

　　房地產(chǎn)因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。寫字樓、公寓、商場、旅館等類房地產(chǎn)，租賃甚至占主體地位。因此，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)房地產(chǎn)同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格(也稱為買賣價格，通常簡稱價格);二是使用它一定時間的價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為服務(wù)價格，即這里的使用代價的租金( 也稱為租賃價格，通常簡稱租金) 。從而房地產(chǎn)價格也有廣義的價格(包括買賣價格和租賃價格 ) 和狹義的價格(僅指買賣價格)。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。

　　房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價格 (相當(dāng)于本金), 只要把握租金(相當(dāng)于利息)與資本化率或報酬率(相當(dāng)于利息率，通常簡稱利率), 將租金資本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率，也可求得。具體的求取方法是收益法(該方法將在本書第八章詳細(xì)介紹) 。

　　(2)房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大

　　(3)房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

　　房地產(chǎn)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。實物狀況相同的房地產(chǎn)，權(quán)益狀況可能千差萬別，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)甚至實物狀況好的，由于權(quán)益過小，如土地使用期限很短，產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議，違法、違章建筑等，價格較低;相反，實物狀況差的，由于權(quán)益較大，如產(chǎn)權(quán)清晰、完全，價格可能較高。因此，從這種意義上講，房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。故房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權(quán)益的調(diào)查了解和分析有密切關(guān)系是必然的。當(dāng)然，在估價中也不可忽視房地產(chǎn)的實物完好狀況對其價值的影響。

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　　(4)房地產(chǎn)價格形成的時間較長

　　由于房地產(chǎn)的價值量大，加上獨一無二特性造成對影響房地產(chǎn)價格的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)、周圍環(huán)境景觀、物業(yè)管理等方面的情況在短時間內(nèi)不易了解，所以人們在房地產(chǎn)交易時一般是十分謹(jǐn)慎的，從而房地產(chǎn)交易價格通常難以在短期內(nèi)達(dá)成。

　　(5)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響

　　一般物品由于品質(zhì)相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的賣者和買者，其價格形成通常較客觀，不易受交易者的個別情況的左右。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)房地產(chǎn)由于不能搬到同一處進行比較，具有獨一無二的特性，要認(rèn)識房地產(chǎn)，只有親自到實地查看，而且由于房地產(chǎn)價值量大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)幾個買者和賣者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個買者和一個賣者。所以，房地產(chǎn)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別情況(如偏好、討價還價能力、感情沖動)的影響。

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