房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素和分類?

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素和分類"知識點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素和分類?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素和分類?

　　答疑：

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念

　　房地產(chǎn)估價(jià)，也稱房地產(chǎn)價(jià)格評估，簡稱房地產(chǎn)評估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行估算與評定。

　　主體、客體、目的、標(biāo)準(zhǔn)、程序、方法、信息和時(shí)價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)的八大基本要素。

　　(一 )主體

　　房地產(chǎn)估價(jià)主體是估價(jià)的執(zhí)行者，即估價(jià)人。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)主要有：房地產(chǎn)評估公司及國家授權(quán)的資產(chǎn)評估公司、會計(jì)事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所及其他咨詢機(jī)構(gòu)。根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)評估主體,必須獲得省級及以上國有資產(chǎn)管理部門頒發(fā)的國有資產(chǎn)評估資格證書，才能從事國有資產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。目前，我國的房地產(chǎn)評估主體資格管理，分為臨時(shí)評估資格和正式評估資格兩級。前者是個(gè)準(zhǔn)評估主體，臨時(shí)評估資格為一年。對工作業(yè)績顯著、實(shí)力強(qiáng)者，通過主管部門年審，方可取得正式評估資格。房地產(chǎn)評估工作政策性強(qiáng)，涉及工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等多方面的專業(yè)知識。估價(jià)人員必須具備較高的政策水平，良好的職業(yè)道德，廣博的學(xué)識水平和堅(jiān)實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，才能搞好估價(jià)工作。目前，我國正在逐步完善房地產(chǎn)估價(jià)師資格管理制度，通過考試方法，確定評估人員的抨估資格。

　　(二)客體

　　房地產(chǎn)估價(jià)的客體就是房產(chǎn)、地產(chǎn)。房產(chǎn)是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系、房屋、建筑物的總稱。它包括房屋建筑和產(chǎn)權(quán)兩個(gè)方面的含義。在房產(chǎn)概念中的“房”，它所以要取廣義，是由于構(gòu)筑物等房屋以外的其他設(shè)施，都是勞動(dòng)產(chǎn)品、商品，在實(shí)際工作中執(zhí)行同一建筑規(guī)范和價(jià)格體系。因此，房地產(chǎn)中的“房”是房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的代名詞或總稱。在房地產(chǎn)估價(jià)分類中，對于“房”這個(gè)部分應(yīng)分為房屋和設(shè)施兩個(gè)方面，即用“設(shè)施”一詞反映除房屋以外的其他建筑物和設(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等，以規(guī)范房地產(chǎn)評估報(bào)表和房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的歸類以及相關(guān)的分析和評估工作。地產(chǎn)，是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地范疇。在估價(jià)中，地產(chǎn)中的“地”一般指與房相關(guān)聯(lián)的“地皮”，它是地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)，包括地表及其有限的上部空間。這種上部空間通過許可的建筑物高度來控制。因此，對于地的物質(zhì)內(nèi)容的理解，不僅僅要看到一個(gè)平面面積，更應(yīng)將其作為一個(gè)立體空間來認(rèn)識，即地是由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構(gòu)成的一個(gè)立體物質(zhì)體。地產(chǎn)中的“產(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個(gè)方面。對于產(chǎn)權(quán)的鑒定與理解，應(yīng)從產(chǎn)權(quán)范圍和擁有時(shí)間兩個(gè)方面著手，才能得出正確的結(jié)論。在房地產(chǎn)估價(jià)中，對房地產(chǎn)客觀的認(rèn)識和表達(dá)，尚未規(guī)范化，主要表現(xiàn)是：

　　其一，在物質(zhì)內(nèi)容上對房地產(chǎn)的歸類五花八門，或流水帳式的記錄。

　　其二，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)反映模糊。

　　其三，對估價(jià)客體表達(dá)不統(tǒng)一。

　　(三)目的

　　房地產(chǎn)估價(jià)的總目的是為房地產(chǎn)交易提供符合國家政策的公正的價(jià)格尺度。由于交易的性質(zhì)、方式各異，房地產(chǎn)估價(jià)的具體目的就不同。估價(jià)的目的就必須為特定的房地產(chǎn)經(jīng)營管理及交易業(yè)務(wù)服務(wù)。具體他說，房地產(chǎn)估價(jià)的直接目的是：為清產(chǎn)核資，加強(qiáng)房地產(chǎn)的管理服務(wù);為組建中外合資合作經(jīng)營企業(yè)，在平等互利的基礎(chǔ)上，確定雙方的合法權(quán)益服務(wù);為建立股份制企業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營企業(yè)、集團(tuán)公司，核實(shí)各方資產(chǎn)權(quán)益，確定利潤分配依據(jù)服務(wù);為完善承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營方式，正確核定發(fā)包、出租資產(chǎn)額度，處理承發(fā)包、租賃雙方關(guān)系及其經(jīng)濟(jì)利益服務(wù);為廣泛開展房地產(chǎn)出售、租賃、抵押，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)保險(xiǎn)及處理房地產(chǎn)糾紛等，提供科學(xué)的價(jià)格依據(jù)。

　　(四)標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是法定或公允的估價(jià)衡量規(guī)范，包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)地域的限定性，標(biāo)準(zhǔn)可分為國際標(biāo)準(zhǔn)、國家標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量和計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以國家法定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，逐步實(shí)現(xiàn)與國際標(biāo)準(zhǔn)的接軌：價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，主要采用地方市場價(jià)格及地方規(guī)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。具體他說，房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù);土地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以上地等級評定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一;計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，對于房屋、土地，應(yīng)以平方米(m2)，為計(jì)量單位，土地有時(shí)也可用畝作單位，價(jià)格應(yīng)以人民幣(元)來統(tǒng)一;價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以國務(wù)院91號令的規(guī)定為依據(jù)，反映評估目的與評估價(jià)格之間的匹配關(guān)系，價(jià)格構(gòu)成要素要體現(xiàn)我國財(cái)務(wù)核算制度規(guī)范的原則。

　　(五)程序

　　房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中各環(huán)節(jié)工作進(jìn)程的先后順序。根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理辦法，評估程序的主要環(huán)節(jié)是：申請立項(xiàng)、資產(chǎn)清查、評定估算、驗(yàn)證確認(rèn)。按照科學(xué)程序進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，既能提高評估工作效率，又能保證評估質(zhì)量的基本條件。

　　(六)方法

　　房地產(chǎn)估價(jià)方法是確定房地產(chǎn)價(jià)格的技術(shù)規(guī)程、方式和手段。評估方法主要有：重置成本法、收益現(xiàn)值法、市場價(jià)格比較法、清算價(jià)格等。評估方法的選用要結(jié)合評估目的確定。

　　(七)信息

　　信息是房地產(chǎn)估價(jià)工作的生命之源。掌握多少信息量，信息渠道暢通與否，處理加工信息能力的強(qiáng)弱，是衡量評估機(jī)構(gòu)及其評枯人員實(shí)力的重要標(biāo)志。加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)信息的收集、加工和積累，是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，是客觀、公正、科學(xué)確定房地產(chǎn)價(jià)格的重要保證?！　?八)時(shí)價(jià)

　　時(shí)價(jià)，指房地產(chǎn)評估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。它是估價(jià)人員依估價(jià)基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，考慮各種價(jià)格因子而確定的一種靜態(tài)價(jià)格。由估價(jià)目的所決定的估價(jià)方法不同，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)時(shí)價(jià)的形式也就不同。如重置完全價(jià)格、收益現(xiàn)值、市場交易比較價(jià)格，等等。時(shí)價(jià)的確定應(yīng)抓住時(shí)點(diǎn)和與評估目的相匹配的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)基本要素。具體他說，對涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)采用市場類比現(xiàn)時(shí)價(jià)格;對國有企業(yè)之間的聯(lián)合、合并，不涉及產(chǎn)權(quán)變更的，應(yīng)采用重置價(jià)格，以保證國有資產(chǎn)核算體系的統(tǒng)一性及各方利益關(guān)系處理的一致性。

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　　二、房地產(chǎn)估價(jià)的分類

　　(一)房產(chǎn)評估與地產(chǎn)評估

　　房產(chǎn)評估是以房產(chǎn)為估價(jià)對象，以時(shí)價(jià)來反映其價(jià)值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房產(chǎn)在評估中居于標(biāo)識地位，可分為兩種情況：

　　一是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的估價(jià)，其評估范圍包括房產(chǎn)本身的價(jià)格及與房產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)價(jià)格的估算。估價(jià)的結(jié)論是房產(chǎn)的全部價(jià)值和關(guān)聯(lián)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)的總和。

　　二是保留房產(chǎn)所有權(quán)的房產(chǎn)租賃價(jià)格的評估，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)使用權(quán)零星出售價(jià)格的估算，并按房產(chǎn)的使用年限測定房產(chǎn)的出租價(jià)格。價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目為：折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、管理費(fèi)、地租、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和利潤七個(gè)因素。

　　地產(chǎn)評估是對地產(chǎn)價(jià)格的估算，并以時(shí)價(jià)來反映土地財(cái)富的交換價(jià)格。地產(chǎn)在評估中居于標(biāo)識性地位，也可分為兩種情況：

　　一是土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格的評估，包括土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓兩種類別。前者發(fā)生在集體上地向國有土地轉(zhuǎn)移的過程中，這種轉(zhuǎn)移同時(shí)伴隨著上地上一切附著物及土地所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、最終處置權(quán)的轉(zhuǎn)移。評估范圍包括，土地所有權(quán)費(fèi)用，土地使用權(quán)費(fèi)用(如勞動(dòng)力安置費(fèi)等);附著物補(bǔ)償費(fèi)用(如房屋建筑補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等)三個(gè)方面。后者常指國有土地使用權(quán)在法律允許范圍內(nèi)的出讓與轉(zhuǎn)讓，其評估范圍包括土地使用權(quán)價(jià)格和附著物的補(bǔ)償價(jià)格。

　　二是保留土地權(quán)屬的土地租賃價(jià)格評估，其實(shí)質(zhì)是對一定期限內(nèi)土地總收益的年折算費(fèi)用的估算。費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目包括、附著物的年折舊費(fèi)、管理費(fèi)、絕對地租、級差地租、稅金和利潤。

　　房產(chǎn)評估與地產(chǎn)評估的主要聯(lián)系是：房離不開地，房產(chǎn)轉(zhuǎn)時(shí)，地產(chǎn)也隨之轉(zhuǎn)移;地上有房，地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)房產(chǎn)也隨同轉(zhuǎn)移。房估價(jià)時(shí)要考慮地，地價(jià)成為房價(jià)的一個(gè)因子。地產(chǎn)評估時(shí)要考房，房價(jià)成為地價(jià)的一個(gè)因素。

　　兩者的主要區(qū)別是：房產(chǎn)評估以占主導(dǎo)地位，房產(chǎn)是交易的主體，交易的目的是保留現(xiàn)有房產(chǎn)的續(xù)使用，地產(chǎn)只是房產(chǎn)繼續(xù)使用的一個(gè)條件。地產(chǎn)評估以地占主導(dǎo)地位，地產(chǎn)是交易的主體，取得地產(chǎn)是目的，土地上的房屋及其附著物只是一個(gè)關(guān)聯(lián)因素，對土地權(quán)屬獲得者來說，其使用價(jià)值退居次要地位，或僅僅只考慮其殘值。

　　因此，兩者無論是在評估方法、價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目上，還是在評估的重點(diǎn)上，都有一定的區(qū)別。從原則上講，對同一地段服務(wù)于同一目的的對象房地產(chǎn)作分類估價(jià)，其評估結(jié)論應(yīng)是一致的。但客觀上往往是評估目的不同，評估主體各異，對同一對象房地產(chǎn)評估所得的結(jié)論，也就會出現(xiàn)差異。

　　(二)單項(xiàng)評估與整體評估

　　單項(xiàng)評估是指對具備完整或相對獨(dú)立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價(jià)對象的評估。具備完整使用功能的單項(xiàng)房地產(chǎn)如一棟房屋;相對獨(dú)立使用功能的房地產(chǎn)，如一個(gè)建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn);可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個(gè)門棟等，這些都可作為單項(xiàng)評估對象?；蛘哒f房地產(chǎn)單項(xiàng)評估是對可確指的具有相對獨(dú)立使用功能的并能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)的單項(xiàng)房地產(chǎn)所進(jìn)行的評估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，不能作為單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估，盡管在事實(shí)上它可確指，但它不能具有相對獨(dú)立的使用功能。再如，房屋中的樓梯，既可確指，也有獨(dú)立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨(dú)界定其產(chǎn)權(quán)，或事實(shí)上不可從房屋中將它分割出來。將單項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估價(jià)格匯總，可以求出一個(gè)相對完整的房地產(chǎn)綜合體的總價(jià)格。目前，我國對房地產(chǎn)資產(chǎn)綜合體的估價(jià)，一般采用棟號和可確定其相對獨(dú)立功能的設(shè)施及土地逐一列示，作為單項(xiàng)資產(chǎn)分別估價(jià)，最后匯總求出總體價(jià)值。按照系統(tǒng)論的觀點(diǎn)，考慮單項(xiàng)房地產(chǎn)組合的群體效應(yīng)及綜合環(huán)境效應(yīng)，房地產(chǎn)群體的總價(jià)值，應(yīng)大干單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)值之和。因此，對一組建筑群體，或一個(gè)相對獨(dú)立的城市地段單元，甚至一個(gè)城鎮(zhèn)，就存在著整體評估問題。

　　房地產(chǎn)整體評估，是對某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)估價(jià)對象進(jìn)行綜合估價(jià)。如對一個(gè)居住小區(qū)、一條商業(yè)街、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價(jià)，這就需要將這個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)作為一個(gè)綜合體進(jìn)行整體評估乙如對某一工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)作整體評估，各單項(xiàng)房產(chǎn)、地產(chǎn)的價(jià)格之和，只能作為整體的基礎(chǔ)價(jià)格。除了考慮各單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格之外，還應(yīng)考慮以下八大因素：一是生產(chǎn)性房產(chǎn)的質(zhì)量及整體功能;二是非生產(chǎn)性房產(chǎn)的整體質(zhì)量及與生產(chǎn)性房產(chǎn)的比例關(guān)系;三是基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量功能狀態(tài)及生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性房產(chǎn)的配套性;四是土地等級及其使用結(jié)構(gòu);五是周邊環(huán)境狀態(tài);六是工業(yè)區(qū)的發(fā)展前景;七是隱含的元形資產(chǎn)價(jià)值;八是潛在的相關(guān)收益能力。只有將這些因素綜合起來考慮，才能正確判斷該房地產(chǎn)綜合體的整體價(jià)值。

　　目前，我國房地產(chǎn)的成片出讓、房地產(chǎn)整體的產(chǎn)權(quán)變更的現(xiàn)象已有發(fā)生，但對整體評估主要是從綜合收益的角度進(jìn)行評價(jià)，或采用單項(xiàng)評估匯總并用一定系數(shù)作調(diào)整估價(jià)，忽視了整體房地產(chǎn)的綜合價(jià)值效應(yīng)、環(huán)境波及效應(yīng)、潛在收益因素、不可確指元形資產(chǎn)價(jià)值等方面的作用。對房地產(chǎn)整體評估，建立一套科學(xué)方法，是房地產(chǎn)估價(jià)工作者、理論研究工作者值得重視的一個(gè)重大課題。

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