2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選模擬題二

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選模擬題"是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選模擬題二"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　特別推薦：2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選模擬題匯總

　　案例一：

　　某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1.應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價?(　)

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價

　　B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價

　　2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑(　)。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為(　)。

　　A.該兩幢房屋的抵押評估價格之和

　　B.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金

　　C.該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　D.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　4.該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)則為保險目的評估的價值應(yīng)為(　)。

　　A.該兩幢房屋的非正常市場價值

　　B.該兩幢房屋的重新購建價格

　　D.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值加上土地的價值

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D,B,C

　　解析：

　　1.根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。

　　2.先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此最佳答案選D。

　　3.劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。

　　4.保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。

　　編輯推薦：

　　2017年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》訓(xùn)練題匯總

　　2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選試題匯總

　　2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精選試題匯總

　　2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精選模擬題匯總

　　本文是環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您搜集整理的(房地產(chǎn)估價師論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選模擬題"是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選模擬題二"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　特別推薦：2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選模擬題匯總

　　案例二：

　　某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/┫.

　　問題：

　　1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　參考答案：

　　1.錯誤有：

　　(1)應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用(或重置價格)。

　　或：不應(yīng)采用實際支出時的各項成本費用。

　　(2)應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　或：不應(yīng)計自至估價時點。

　　(3)利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。

　　可作為指錯題

　　2.重置價格還應(yīng)減去折舊。

　　或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　(3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

　　編輯推薦：

　　2017年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》訓(xùn)練題匯總

　　2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選試題匯總

　　2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精選試題匯總

　　2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精選模擬題匯總

　　本文是環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您搜集整理的(房地產(chǎn)估價師論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。