抵押房地產(chǎn)拍賣價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)?
【摘要】"抵押房地產(chǎn)拍賣價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn),為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"抵押房地產(chǎn)拍賣價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)?",供大家參考,希望對(duì)您有所幫助,??荚図樌?
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問(wèn)題:
抵押房地產(chǎn)拍賣價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)?
答疑:
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,以拍賣方式成交的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占比例越來(lái)越大,房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)拍賣業(yè)的發(fā)展也起著愈來(lái)愈重要的作用,本文主要討論抵押房地產(chǎn)拍賣價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)。
拍賣價(jià)格一般低于公平市價(jià)
公平市價(jià)是指一宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在估價(jià)之日預(yù)期可合理地出售的最好價(jià)格。其假設(shè)條件為:A、一個(gè)自愿的出售者;B、一段在考慮了房地產(chǎn)性質(zhì)和市場(chǎng)狀況下面進(jìn)行議價(jià)銷售的合適的時(shí)期;在那段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定狀態(tài);D、房地產(chǎn)價(jià)格完全受公開市場(chǎng)影響;E、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)不考慮購(gòu)買者因特殊興趣而給予的任何附加報(bào)價(jià)。
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房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的形成都不能完全具備以上條件。首先,被拍賣房地產(chǎn)的權(quán)利人是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn),所以不是自愿的賣主。其次拍賣價(jià)格沒(méi)有經(jīng)過(guò)一段合適的議價(jià)時(shí)期完成交易,而是在拍賣日公開競(jìng)投,買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競(jìng)投,拍賣實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易,為了促使拍賣成功,就必須具備價(jià)格優(yōu)勢(shì),才能吸引買家競(jìng)投,故評(píng)估出來(lái)的拍賣價(jià)格一般較公平市價(jià)偏低。拍賣價(jià)格要考慮快速變現(xiàn)。
由于拍賣期短,有賣不出去的風(fēng)險(xiǎn),所以拍賣價(jià)格必須考慮變現(xiàn)的速度,即確保賣出的成功,所以拍賣價(jià)格必須堅(jiān)持“寧估其少,勿估其多”。鑒于上述原因,拍賣價(jià)格一般是由估價(jià)人員根據(jù)房地產(chǎn)種類,確定合適的風(fēng)險(xiǎn)折扣率,從公平市價(jià)扣除后得出的價(jià)格。拍賣價(jià)格與抵押價(jià)格既有聯(lián)系又有區(qū)別。
抵押價(jià)格是一種預(yù)期價(jià)格,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)一般是基于同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及歷經(jīng)貸款時(shí)限后抵押房地產(chǎn)實(shí)物狀況發(fā)生的變化來(lái)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)格。
拍賣價(jià)格即拍賣日對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣的底價(jià),盡管拍賣價(jià)格的評(píng)估要參考抵押價(jià)格,但是拍賣時(shí)期房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況以及拍賣房地產(chǎn)本身的狀況與抵押時(shí)期的狀況存在一定差距,所以拍賣價(jià)格不能等同抵押。
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