房地產(chǎn)基本制度中幾個(gè)重要區(qū)別?
【摘要】"房地產(chǎn)基本制度中幾個(gè)重要區(qū)別"知識點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn),為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"房地產(chǎn)基本制度中幾個(gè)重要區(qū)別?",供大家參考,希望對您有所幫助,??荚図樌?
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問題:
房地產(chǎn)基本制度中幾個(gè)重要區(qū)別?
答疑:
1、保修期的區(qū)別:《住宅質(zhì)量保修書》中的保修期限是從商品房交付使用之日起計(jì)算,承包商對開發(fā)商的保修期是從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算,二者從計(jì)算的起始日上市有區(qū)別的,在保修時(shí)間持續(xù)長度上也是有區(qū)別的。
2、住宅和非住宅的保修期約定的區(qū)別:(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)商品住宅的保修期不得低于承包商對建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定的存續(xù)期,存續(xù)期低于規(guī)定中確定的最低保修期限的以最低保修期限為準(zhǔn);非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定的存續(xù)期。
3、項(xiàng)目資本金的區(qū)別:《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定的項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%,而《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中這一比例由20%提高到35%;而在開發(fā)經(jīng)營與管理一書中,卻是這樣規(guī)定的:資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金,是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ),國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金的比例要求是30%。
4、估價(jià)的假設(shè)和限制條件:這一條在案例與分析中是作為估價(jià)報(bào)告的單獨(dú)向出現(xiàn)的,與封面、目錄、致委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件共同組成了估價(jià)報(bào)告的八大部分;但在理論與方法中卻是作為估價(jià)結(jié)果的一個(gè)組成部分共同組成了結(jié)果報(bào)告的15個(gè)分項(xiàng)。
5、不同性質(zhì)城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃的時(shí)間區(qū)別:城市的為20年和5年,建制鎮(zhèn)的為10~20年和3~5年。
6、建設(shè)資金落實(shí)情況的區(qū)別:工期為一年內(nèi)的為原則上不少于合同價(jià)的50%,工期在一年以上的為30%。
7、位置表示的區(qū)別:在理論與方法中,關(guān)于區(qū)位描述中牽涉到的距離有三種,分別是空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離,但人們最為重視的是交通時(shí)間距離而不是空間直線距離;在制度與政策中關(guān)于廣告的約定是:項(xiàng)目位置,應(yīng)從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干線的實(shí)際距離表示,不得以所需時(shí)間來表示。
8、登記發(fā)證時(shí)間的區(qū)別:初始登記、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記為30日;注銷登記為15日。
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9、申請登記時(shí)間的區(qū)別:新建房屋初始登記和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記為90日;其他登記皆為30日。
10、權(quán)屬證書的區(qū)別:房屋的有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》;土地為《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)證》。
11、求取方法的區(qū)別:報(bào)酬率為累加法、市場提取法(試錯(cuò)法和內(nèi)插法,去年試題)、排序插入法;建筑物折舊為年限法(直線法、成新率法)、市場提取法和分解法(物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊),建筑物新構(gòu)建價(jià)格為單位比價(jià)法、分部分項(xiàng)法、工料測算法和指數(shù)調(diào)整法。
12、地價(jià)評估中修正的區(qū)別:用標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)為已知條件使用時(shí)用平均深度價(jià)格修正率,但用標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)和單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)為已知時(shí)用得卻是累計(jì)深度價(jià)格修正率。
13、經(jīng)濟(jì)壽命、耐用年限、剩余經(jīng)濟(jì)壽命、有效使用年限、實(shí)際經(jīng)過年限的區(qū)別和在相關(guān)計(jì)算中的靈活運(yùn)用。
14、有殘值和無殘值折舊的計(jì)算:q==[1-(1-R)t/(n+t)]*100%和n/(n+t)*100%。
15、土地的獲得方式有劃撥、出讓、協(xié)議和掛牌,但商業(yè)、旅游、娛樂和商品房用地在任何情況下也不能采用協(xié)議方式。
16、資質(zhì)等級的分類:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分四類(一、二、三、四和暫定資質(zhì)證書),工程勘查分綜合資質(zhì)、專業(yè)資質(zhì)和勞務(wù)資質(zhì),工程設(shè)計(jì)分綜合資質(zhì)(甲級)、行業(yè)資質(zhì)、專項(xiàng)資質(zhì),招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)設(shè)甲、乙,監(jiān)理設(shè)甲、乙、丙,建筑企業(yè)資質(zhì)分施工總承包、專業(yè)承包和勞務(wù)承包,房地產(chǎn)資質(zhì)等級有三類(一、二、三)和暫定級。
17、維修基金使用的區(qū)別:(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)業(yè)主大會(huì)成立前,有售房單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)提出申請,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核劃撥;業(yè)主大會(huì)成立后,由物業(yè)管理企業(yè)提出,也祝大會(huì)討論后實(shí)施。
18、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)別:估價(jià)時(shí)點(diǎn)在過去的情形,多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中,特別是對估價(jià)結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對象為歷史狀況下的情形,多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形,最常見、最大量的,包括在建工程估價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對象為未來狀況下的情形,如預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中,特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法中常用。
19、定基價(jià)格指數(shù)與環(huán)比價(jià)格指數(shù)的區(qū)別及應(yīng)用(環(huán)比是一定要注意期數(shù)是從成交日起的下一個(gè)價(jià)格指數(shù)開始連乘)。
20、可比實(shí)例修正標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別:交易日期修正是以成交日期為標(biāo)準(zhǔn),交易情況修正是以正常價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)修正,房地產(chǎn)狀況調(diào)整是以估價(jià)對象為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。
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