2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選試題四

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選試題"是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選試題四"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　特別推薦：2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選試題匯總

　　案例一：

　　(一)某酒店從1998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進行后續(xù)工程建設(shè)，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。

　　1.簡述評估該酒店的技術(shù)路線。

　　2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?

　　(二)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

　　(三)某市房地產(chǎn)開發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居住;允許建筑容積率為7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權(quán)年限為50年;出售時間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價。如果選用假設(shè)開發(fā)法進行估價，它的計算公式和技術(shù)路線是什么?

　　二、單項選擇題

　　(一)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準后重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進行估價。

　　1.針對以上情況，在估價時最恰當?shù)淖龇ㄊ?　　)。

　　A.將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告

　　B.將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告

　　C.兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告

　　D.視委托人要求進行估價并出具估價報告

　　2.委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構(gòu)認為(　　)。

　　A.可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　B.只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價

　　C.可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　D.可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　3.對乙廠區(qū)土地估價的思路應當是(　　)。

　　A.按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值

　　B.按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　D.用假設(shè)開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應負擔的稅費

　　(二)某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。

　　4.若估價目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應按(　　)評估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價師確定的用途

　　D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應按(　　)評估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價師確定的用途

　　D.委托方確定的用途

　　6.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應假設(shè)估價對象用途為(　　)。

　　A.工業(yè)用途

　　B.商業(yè)用途

　　C.工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響

　　D.商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響

　　7.若以改變用途的假設(shè)為前提進行評估，需在估價的假設(shè)和限制條件中對估價結(jié)果進行限制。以下說法中，不正確的是(　　)。

　　A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結(jié)果的影響

　　B.本次評估已考慮補地價因素對估價結(jié)果的影響并予以扣減

　　C.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果不能成立，需另行評估

　　D.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果應適當調(diào)整

　　(三)某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m2。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到5000元/m2。

　　8.獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為(　　)元/m2。

　　A.2983.72

　　B.3203.78

　　C.3693.42

　　D.5000元/m2

　　9.收益法的本質(zhì)是(　　)。

　　A.以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向求取估價對象的價值

　　B.以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導向求取估價對象的價值

　　C.將房地產(chǎn)收益直接資本化

　　D.將房地產(chǎn)收益報酬資本化

　　10.以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低不取決于(　　)因素。

　　A.未來凈收益的報酬率

　　B.未來凈收益的大小

　　C.獲得凈收益期限的長短

　　D.獲得凈收益的可靠性

　　參考答案：

　　一、問答題

　　(一)1.通過實地考查和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價對象酒店物業(yè)的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價值已并非各項要素資產(chǎn)的簡單估價相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價的輔助方法。通過以上兩種方法加權(quán)平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。

　　(二)解法一：擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期

　　公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用、建安工程費用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業(yè)費用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)(土地)應負擔的稅費，在此基礎(chǔ)上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種估價結(jié)果，確定最終的估價價格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報告。

　　解法二：

　　1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進行估價。

　　2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況。

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

　　5.開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成后房地產(chǎn)總價值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格。

　　6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。

　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果。

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

　　(三)

　　選用假設(shè)開發(fā)法進行估價時地價的計算公式為

　　地價=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應負擔的稅費。

　　選用假設(shè)開發(fā)法進行估價的技術(shù)路線為預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　二、單項選擇題

　　(一)1.B2.C3.D

　　(二)4.B5.B6.D7.A

　　(三)8.C9.A10.A

　　(一)某一委估房地產(chǎn)，其設(shè)計用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)等級為鋼混結(jié)構(gòu)，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現(xiàn)一層為甲公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區(qū)。

　　1.該房屋的估價主要技術(shù)路線是什么?

　　2.應該搜集哪些估價資料?

　　(二)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問：1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

　　(三)某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評估其房地產(chǎn)的市場價格。估價人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價的技術(shù)路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，后運用成本法評估土地的價格，最后，將建筑物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產(chǎn)的總價格。你認為這樣做合適嗎?為什么?

　　二、單項選擇題

　　(一)預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，假定報酬率為6%。

　　1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　　)年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產(chǎn)的收益價格為(　　)萬元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　　(二)預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益，如果報酬率為6%。

　　4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　　)年。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產(chǎn)的收益價格為(　　)萬元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運用收益法估價一般不需求取(　　)。

　　A.報酬率

　　B.可比系數(shù)

　　C.資本化率

　　D.收益乘數(shù)

　　(三)某宗房地產(chǎn)2007年6月的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要調(diào)整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日到10月1日的價格指數(shù)為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價格指數(shù)為100)。

　　8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格為(　　)元/m2。

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22

　　C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為(　　)。

　　A.環(huán)比價格指數(shù)

　　B.定基價格指數(shù)

　　C.價格變動指數(shù)

　　D.價格調(diào)整指數(shù)

　　參考答案：

　　(一)1.該房屋的估價的主要技術(shù)路線可采用收益法和市場法來評估。

　　(1)收益法：

　?、儆嬎阍摲康禺a(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點;②計算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點;③把以上兩部分的未來凈收益折現(xiàn)值相加，得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。

　　(2)市場法：

　　由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場上該類房地產(chǎn)交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場法來估算。

　?、偌僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價值;

　?、诩僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產(chǎn)在估價時點，為某一時問期間內(nèi)的租賃收益，并把該期間內(nèi)的凈收益折現(xiàn)至估價時點，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值;

　?、鄹鶕?jù)租賃協(xié)議，計算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點，即為租賃期內(nèi)已確定的凈收益值;

　?、馨逊康禺a(chǎn)完全權(quán)利的價值減去租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值，再加上租賃期內(nèi)已確定的凈收益現(xiàn)值，即為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。

　　2.應搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀公司了解該類房地產(chǎn)的買賣、租賃的實例資料，對估價對象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價格內(nèi)涵。

　　(二)根據(jù)題意需評估一宗出租經(jīng)營用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格，應該是公開市場價值。

　　1.依據(jù)最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個可比實例中平均年凈收益最高的那一個(即350萬元/年)。因為題中這三個可比實例的具體資料缺乏，三個可比實例的經(jīng)營規(guī)模不同，其規(guī)模與估價對象房地產(chǎn)哪一個比較接近未知;商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營項目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰;具體區(qū)段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會相差甚遠。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為350萬元/年這一個可比實例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當?shù)摹?/p>

　　2.按照題意，是采用市場法估價，選取了三個比較合適的可比實例，應根據(jù)每個可比實例的具體資料，分別做交易情況的調(diào)整、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)位、權(quán)益、實物狀況)調(diào)整，求取每個可比實例在估價對象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準價格，最終求得此出租經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)的比準價格。

　　(三)不正確.因為估價對象現(xiàn)實用途雖是工業(yè).但估價用途應是商業(yè).技術(shù)路線應按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。

　　二、單項選擇題

　　(一)1.C2.C 3.A

　　(二)4.D5.A6.C 7.B

　　(三)8.D9.B

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　　案例二：

　　(一)某一委估房地產(chǎn)，其設(shè)計用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)等級為鋼混結(jié)構(gòu)，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現(xiàn)一層為甲公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區(qū)。

　　1.該房屋的估價主要技術(shù)路線是什么?

　　2.應該搜集哪些估價資料?

　　(二)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問：1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

　　(三)某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評估其房地產(chǎn)的市場價格。估價人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價的技術(shù)路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，后運用成本法評估土地的價格，最后，將建筑物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產(chǎn)的總價格。你認為這樣做合適嗎?為什么?

　　二、單項選擇題

　　(一)預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，假定報酬率為6%。

　　1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　　)年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產(chǎn)的收益價格為(　　)萬元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　　(二)預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益，如果報酬率為6%。

　　4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　　)年。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產(chǎn)的收益價格為(　　)萬元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運用收益法估價一般不需求取(　　)。

　　A.報酬率

　　B.可比系數(shù)

　　C.資本化率

　　D.收益乘數(shù)

　　(三)某宗房地產(chǎn)2007年6月的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要調(diào)整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日到10月1日的價格指數(shù)為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價格指數(shù)為100)。

　　8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格為(　　)元/m2。

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22

　　C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為(　　)。

　　A.環(huán)比價格指數(shù)

　　B.定基價格指數(shù)

　　C.價格變動指數(shù)

　　D.價格調(diào)整指數(shù)

　　參考答案：

　　(一)1.該房屋的估價的主要技術(shù)路線可采用收益法和市場法來評估。

　　(1)收益法：

　?、儆嬎阍摲康禺a(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點;②計算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點;③把以上兩部分的未來凈收益折現(xiàn)值相加，得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。

　　(2)市場法：

　　由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場上該類房地產(chǎn)交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場法來估算。

　?、偌僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價值;

　?、诩僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產(chǎn)在估價時點，為某一時問期間內(nèi)的租賃收益，并把該期間內(nèi)的凈收益折現(xiàn)至估價時點，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值;

　?、鄹鶕?jù)租賃協(xié)議，計算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點，即為租賃期內(nèi)已確定的凈收益值;

　?、馨逊康禺a(chǎn)完全權(quán)利的價值減去租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值，再加上租賃期內(nèi)已確定的凈收益現(xiàn)值，即為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。

　　2.應搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀公司了解該類房地產(chǎn)的買賣、租賃的實例資料，對估價對象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價格內(nèi)涵。

　　(二)根據(jù)題意需評估一宗出租經(jīng)營用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格，應該是公開市場價值。

　　1.依據(jù)最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個可比實例中平均年凈收益最高的那一個(即350萬元/年)。因為題中這三個可比實例的具體資料缺乏，三個可比實例的經(jīng)營規(guī)模不同，其規(guī)模與估價對象房地產(chǎn)哪一個比較接近未知;商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營項目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰;具體區(qū)段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會相差甚遠。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為350萬元/年這一個可比實例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當?shù)摹?/p>

　　2.按照題意，是采用市場法估價，選取了三個比較合適的可比實例，應根據(jù)每個可比實例的具體資料，分別做交易情況的調(diào)整、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)位、權(quán)益、實物狀況)調(diào)整，求取每個可比實例在估價對象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準價格，最終求得此出租經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)的比準價格。

　　(三)不正確.因為估價對象現(xiàn)實用途雖是工業(yè).但估價用途應是商業(yè).技術(shù)路線應按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。

　　二、單項選擇題

　　(一)1.C2.C 3.A

　　(二)4.D5.A6.C 7.B

　　(三)8.D9.B

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