2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精選試題五

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精選試題"是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精選試題五"，整理如下，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　1.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估價中選取4個可比實例：(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為( )。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新構(gòu)建價格是( )的價格。

　　A.扣除折舊后

　　B.估價時點時

　　C.客觀

　　D.建筑物全新狀態(tài)下

　　答案BCD

　　4.對于一宗房地產(chǎn)的價格，通常由( )所構(gòu)成。

　　A.土地取得成本

　　B.開發(fā)成本

　　C.銷售稅費，投資利息

　　D.管理費用

　　答案ABCD

　　5.某商場建成于2000年10月，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于( )萬元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B

　　6.下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( )。

　?、龠x取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進行交易日期修正;⑤進行交易情況修正;⑥進行房地產(chǎn)狀況修正;⑦求取比準價格

　　A.①②③④⑤⑥⑦

　　B.②①③⑤④⑥⑦

　　C.①③②④⑥⑤⑦

　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　答案B

　　7.應(yīng)用路線價法的前提條件是( )。

　　A.土地形狀較規(guī)則

　　B.街道較規(guī)整

　　C.地勢較平坦

　　D.臨街各宗土地的排列較整齊

　　答案BD

　　8.當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用( )預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.移動平均法

　　答案BC

　　9.下面屬于構(gòu)筑物的是( )。

　　A.煙囪

　　B.水塔

　　C.水井

　　D.屋頂

　　答案ABC

　　10.在估價中要特別注意下列( )之間的內(nèi)在聯(lián)系。

　　A.估價方法

　　B.估價目的

　　C.估價時點

　　D.估價對象狀況

　　答案BCD

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　　11.實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)求取凈收益最合理的方法是( )。

　　A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　D.未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　答案D

　　12.通常情況下，評估下列房地產(chǎn)不適用收益法的有( )。

　　A.商店

　　B.農(nóng)地

　　C.職工宿舍

　　D.公園

　　答案CD

　　13.在具體的房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)當遵循的估價原則主要有( )。

　　A.公平原則、合法原則

　　B.替代原則

　　C.估價時點原則

　　D.最高最佳使用原則

　　答案ABCD

　　14.最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。

　　A.法律上允許

　　B.程序上合理

　　C.技術(shù)上可能

　　D.財務(wù)上可行

　　答案ACD

　　15.各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為( )。

　　A.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0

　　B.磚混結(jié)構(gòu)一等為2%

　　C.磚木結(jié)構(gòu)二等為3%

　　D.簡易結(jié)構(gòu)為3%

　　答案AB

　　16.某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為( )年。

　　A.38

　　B.42

　　C.58

　　D.60

　　答案A

　　17.某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1200 m2，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當時的花費為15萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費650元/m2;地上建筑物總建筑面積為2300 m2，是7年前建成交付使用的，當時的建筑造價為600元/m2建筑面積，現(xiàn)時建筑類似建筑物的建筑造價為1250元/m2建筑面積，估計該建筑物有八成新。則根據(jù)所給資料測算出該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時單價為( )元/m2

　　A.2567

　　B.1339

　　C.1145

　　D.1117

　　答案B

　　18.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為：( )。

　　A.18%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.25%

　　答案A

　　19.建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。

　　A.功能衰退

　　B.正常使用的磨損

　　C.環(huán)境惡化

　　D.意外的破壞損毀

　　答案BD

　　20.下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有( )。

　　A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件

　　B.通貨膨脹率

　　C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施

　　D.利率因素

　　答案BD

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