個(gè)人按揭貸款缺陷以及注意點(diǎn)?

　　【摘要】"個(gè)人按揭貸款缺陷以及注意點(diǎn)"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"個(gè)人按揭貸款缺陷以及注意點(diǎn)?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　問題：

　　個(gè)人按揭貸款缺陷以及注意點(diǎn)?

　　答疑：

　　從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來看，房?jī)r(jià)持續(xù)走高和銀行住房貸款增長(zhǎng)過快的現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。我國(guó)以按揭房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值是我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款政策存在的重大制度缺陷，也是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、價(jià)格高企的根本原因。由此導(dǎo)致商業(yè)銀行在盲目擴(kuò)大信貸規(guī)模、承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大部分風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也不自覺地成為一個(gè)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要力量。

　　《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等文件規(guī)定，抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性評(píng)估。應(yīng)充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不應(yīng)高估市場(chǎng)價(jià)值，不應(yīng)低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。然而，目前在國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款的實(shí)際運(yùn)作中，無論是商業(yè)銀行內(nèi)部自行評(píng)估還是委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，一般都簡(jiǎn)單地采用市場(chǎng)比較法，對(duì)比周邊類似樓盤的市場(chǎng)價(jià)位加權(quán)平均推算出按揭樓盤或房產(chǎn)的價(jià)值，而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制和處置成本、以及未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，高估按揭房產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)使評(píng)估形同虛設(shè)。在以上情況下，大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)一手按揭房產(chǎn)不要求評(píng)估，而是以房產(chǎn)的銷售價(jià)格作為發(fā)放貸款的價(jià)值依據(jù)。這樣的做法，在市場(chǎng)過熱、投機(jī)盛行、房?jī)r(jià)虛高的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段，存在著嚴(yán)重的制度缺陷和風(fēng)險(xiǎn)隱患，卻始終沒有引起我們應(yīng)有的重視。

　　首先，以交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值是造成房?jī)r(jià)高企的內(nèi)在動(dòng)力。房地產(chǎn)商通過與其制造或控制的并沒有真實(shí)購(gòu)房意圖的虛擬購(gòu)房者簽訂提高銷售單價(jià)(變相“零首付”)的購(gòu)房合同的方式;或者以給真實(shí)購(gòu)房者提供全部或部分首付款等優(yōu)惠條件誘其高價(jià)購(gòu)房的方式，夸大住房需求，套取銀行貸款。這樣，房地產(chǎn)商必然想盡辦法造就虛高的交易價(jià)格，以便獲取以此為基礎(chǔ)確定的高額按揭貸款。銀行發(fā)放的按揭貸款金額遠(yuǎn)大于所購(gòu)房屋的真實(shí)價(jià)值，而這部分高于其真實(shí)價(jià)值的以交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定的貸款，經(jīng)由按揭購(gòu)房者轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)商的手里。

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　　其次，以交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值是造成房?jī)r(jià)與空置率同步上升這一非正?，F(xiàn)象的根本原因。房?jī)r(jià)上漲說明供不應(yīng)求，而空置率上升則說明供大于求，此相?，F(xiàn)象同時(shí)存在的原因，就是這種存在嚴(yán)重制度缺陷和風(fēng)險(xiǎn)隱患的估價(jià)方式。在此種估價(jià)方式下，越高的交易價(jià)格獲得的按揭貸款額度越高，就越可以覆蓋大量空置房成本，而不用過多占用房地產(chǎn)商的自有資金，并足以彌補(bǔ)房地產(chǎn)商制造或控制虛擬購(gòu)房者的成本、促成真實(shí)交易的首付款成本以及囤積土地、房屋的成本等。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)因此，即使維持較高的房產(chǎn)空置率也不需要降價(jià);相反，通過囤積土地、捂盤銷售等方式將大量房源隔離于市場(chǎng)，人為造成供給不足，加劇市場(chǎng)緊張氣氛，使房地產(chǎn)商在拉高房?jī)r(jià)的同時(shí)維持較高的空置率，坐享超額利潤(rùn)。

　　第三，以交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值的做法，將房地產(chǎn)商和投機(jī)者拉高價(jià)格所形成的全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。對(duì)銀行而言，持有大量的以房地產(chǎn)為抵押的資產(chǎn)，從表面上看，擴(kuò)大了銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模、改善了資 產(chǎn)質(zhì)量、提高了當(dāng)期贏利、保障了風(fēng)險(xiǎn)控制。但實(shí)質(zhì)上，在此種估價(jià)方式下，抵押在銀行手中的房產(chǎn)因?yàn)閲?yán)重偏離其真實(shí)價(jià)值，一旦虛擬購(gòu)房者故意違約，那么銀行或?qū)⒅Ц遁^高的變現(xiàn)成本，或?qū)⒚媾R難以變現(xiàn)的可能，甚至在市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)、虛高房?jī)r(jià)向真實(shí)價(jià)值回歸時(shí)，將承受房?jī)r(jià)下跌所造成的巨大損失。

　　綜上所述，為了徹底從體制和機(jī)制上改變房地產(chǎn)商將風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任全部轉(zhuǎn)嫁給銀行，銀行被動(dòng)成為房?jī)r(jià)上漲主要推動(dòng)力的現(xiàn)狀，需要重新評(píng)價(jià)個(gè)人住房按揭貸款制度。其中最根本的制度改革就是采用更為科學(xué)合理的按揭貸款價(jià)值確定依據(jù)，以房地產(chǎn)成本價(jià)格和社會(huì)公認(rèn)的利潤(rùn)水平為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值，從而擠出房?jī)r(jià)虛高造成的泡沫、降低風(fēng)險(xiǎn)，平抑過高的房?jī)r(jià)，冷卻過熱的市場(chǎng)。超出這一價(jià)值的虛高價(jià)格及利潤(rùn)由房地產(chǎn)商和購(gòu)房者共同承擔(dān)，由此帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也由房地產(chǎn)商和購(gòu)房者共同承擔(dān)。

　　因此，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)階段，對(duì)按揭房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估不應(yīng)依賴于建立在市場(chǎng)交易價(jià)格基礎(chǔ)之上的評(píng)估方式，而應(yīng)該以成本估價(jià)法作為按揭房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本方法，同時(shí)參照收益現(xiàn)值法和市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果，綜合考評(píng)不同評(píng)估方法下按揭房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，互相參考驗(yàn)證，取較低者作為發(fā)放按揭貸款的價(jià)值依據(jù)。

　　對(duì)于商業(yè)銀行而言，以成本法為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值，可能會(huì)帶來按揭貸款額度的降低，在一定程度上影響商業(yè)銀行的當(dāng)期收益和短期效益，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)但是對(duì)商業(yè)銀行的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展卻是非常有益的。一方面，由于土地價(jià)格已經(jīng)實(shí)行招拍掛制度，房屋的建設(shè)成本也有建設(shè)部的規(guī)范為依據(jù)，利潤(rùn)也有社會(huì)公認(rèn)的合理水平，所以銀行以住房建設(shè)成本與合理利潤(rùn)之和為基礎(chǔ)發(fā)放按揭貸款，將使銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)趨近于零，風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。另一方面，將徹底扭轉(zhuǎn)銀行被動(dòng)的與房地商共同推高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，有助于抑制投機(jī)需求和不穩(wěn)定的超前需求，平抑超高房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。第三，商業(yè)銀行可以將更多的精力用于金融開發(fā)與創(chuàng)新，通過設(shè)計(jì)完善、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，將更多的貸款投放到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策所積極支持和亟待發(fā)展的行業(yè)和領(lǐng)域，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

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