2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精選題四

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　　1.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估價中選取4個可比實(shí)例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實(shí)例單價的高低排序?yàn)? )。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新構(gòu)建價格是( )的價格。

　　A.扣除折舊后

　　B.估價時點(diǎn)時

　　C.客觀

　　D.建筑物全新狀態(tài)下

　　答案BCD

　　4.對于一宗房地產(chǎn)的價格，通常由( )所構(gòu)成。

　　A.土地取得成本

　　B.開發(fā)成本

　　C.銷售稅費(fèi)，投資利息

　　D.管理費(fèi)用

　　答案ABCD

　　5.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報(bào)酬率為5%，風(fēng)險報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于( )萬元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B

　　6.下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價的步驟的是( )。 ①選取可比實(shí)例;②搜集交易實(shí)例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進(jìn)行交易日期修正;⑤進(jìn)行交易情況修正;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正;⑦求取比準(zhǔn)價格。

　　A.①②③④⑤⑥⑦

　　B.②①③⑤④⑥⑦

　　C.①③②④⑥⑤⑦

　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　答案B

　　7.應(yīng)用路線價法的前提條件是( )。

　　A.土地形狀較規(guī)則

　　B.街道較規(guī)整

　　C.地勢較平坦

　　D.臨街各宗土地的排列較整齊

　　答案BD

　　8.當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用( )預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.移動平均法

　　答案BC

　　9.下面屬于構(gòu)筑物的是( )。

　　A.煙囪

　　B.水塔

　　C.水井

　　D.屋頂

　　答案ABC

　　10.在估價中要特別注意下列( )之間的內(nèi)在聯(lián)系。

　　A.估價方法

　　B.估價目的

　　C.估價時點(diǎn)

　　D.估價對象狀況

　　答案BCD

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　　11.房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中，通常估價時點(diǎn)為(　)，估價對象為(　)狀況。

　　A.現(xiàn)在，歷史

　　B.現(xiàn)在，現(xiàn)在

　　C.歷史，現(xiàn)在

　　D.未來，現(xiàn)在

　　答案：A

　　12.在城市房屋拆遷中，評估期房的價值應(yīng)以(　)為準(zhǔn)。

　　A.以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中的約定

　　B.房屋的實(shí)際狀況

　　C.評估人員的專業(yè)判斷

　　D.評估人員的現(xiàn)場勘察結(jié)果

　　答案：A

　　13.現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價的不同點(diǎn)是(　)。

　　A.估價時點(diǎn)不同

　　B.交易日期不同

　　C.估價目的不同

　　D.房地產(chǎn)市場狀況不同

　　答案：D

　　14.為評估出客觀合理的價值，估價人員應(yīng)本著(　)等進(jìn)行估價。

　　A.各方當(dāng)事人均是理性的

　　B.估價人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的心態(tài)來考慮評估價值

　　C.估價人員應(yīng)站在國家的立場來考慮評估價值

　　D.估價人員以老師身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評估價值

　　E.估價人員以委托人的立場來考慮評估價值

　　答案：ABD

　　15.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以(　)為依據(jù)。

　　A.房地產(chǎn)權(quán)屬證書

　　B.委托人提供的書面證明

　　C.權(quán)屬檔案的記載

　　D.其他合法證件

　　E.委托人提供的口頭證明

　　答案：ACD

　　16.城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于(　)。

　　A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積

　　B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積

　　C.拆遷人與被拆遷入對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果

　　D.具有房產(chǎn)測繪資格的機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果

　　E.房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積

　　答案：ACDE

　　17.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押(　)。

　　A.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)

　　B.用于教育的房地產(chǎn)

　　C.用于市政的房地產(chǎn)

　　D.個人所擁有的房地產(chǎn)

　　E.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

　　答案：ABCE

　　18.最高最佳使用原則必須同時符合(　)標(biāo)準(zhǔn)。

　　A.法律上許可

　　B.技術(shù)上可能

　　C.經(jīng)濟(jì)上可行

　　D.經(jīng)濟(jì)上必須盈利

　　E.價值最大化

　　答案：ABCE

　　19.在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點(diǎn)估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括(　)。

　　A.劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金

　　B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　c.發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款

　　D.強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用

　　E.估價費(fèi)用

　　答案：BC

　　20.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的(　)。

　　A.最佳規(guī)模

　　B.最佳經(jīng)營手段

　　C.最佳集約度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投資渠道

　　答案：AC

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