房地產(chǎn)抵押的需要?

　　【摘要】"房地產(chǎn)抵押的需要"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"房地產(chǎn)抵押的需要?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　問(wèn)題：

　　房地產(chǎn)抵押的需要?

　　答疑：

　　房地產(chǎn)抵押：是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定，以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)上述債務(wù)人或者第三人為抵押人;債權(quán)人為抵押權(quán)人;提供擔(dān)保的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。因此，債權(quán)人在借貸等民事活動(dòng)中，為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，一般會(huì)要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分的、法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，并且要求貸款金額低于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。特別是商業(yè)銀行出于業(yè)務(wù)發(fā)展及同行間競(jìng)爭(zhēng)的考慮，不能隨意壓低房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，即如果為了顧慮安全而少放款，將會(huì)失去賺取利息的機(jī)會(huì);但如果為了謀求更多的利息而多放款，將承受損失的風(fēng)險(xiǎn)，兩全其美的辦法是要確定合理的抵押價(jià)值。為了確定合理的抵押價(jià)值，商業(yè)銀行一般會(huì)委托或要求債務(wù)人委托商業(yè)銀行信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　為房地產(chǎn)抵押目的，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)而對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)，歸納起來(lái)主要有以下7種：

　　①初次抵押估價(jià)，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。

　?、谠俅蔚盅汗纼r(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第35條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

　　例如，某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬(wàn)元，并為80萬(wàn)元貸款擔(dān)保。經(jīng)過(guò)若干時(shí)間后，需要為第二筆貸款估價(jià)。已知二次估價(jià)價(jià)值為170萬(wàn)元，第一筆貸款已還款50萬(wàn)元，問(wèn)第二筆貸款額最大為多少。

　　解：

　　1、依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第35條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　2、第二次貸款時(shí)，原貸款余額=第一次貸款額-還款額=80萬(wàn)元-50=30萬(wàn)元

　　3、第二次貸款的擔(dān)保價(jià)值≤第二次估價(jià)價(jià)值-第二次貸款時(shí)原貸款余額=170-30=140萬(wàn)元

　　4、第二筆貸款的最大貸款額為：140萬(wàn)元。

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　　例如，單項(xiàng)選擇題。

　　某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬(wàn)元，并為80萬(wàn)元貸款擔(dān)保。問(wèn)：最多還可以為( C )萬(wàn)元的貸款提供抵押擔(dān)保。

　　A、100

　　B、80

　　C、20

　　D、90

　　③增加抵押貸款估價(jià)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)即抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人再次抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。

　?、艿盅浩陂g估價(jià)，即對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。包括向抵押權(quán)人提示：抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少的，要求抵押人停止其行為;抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

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